Как правильно снять помещение в аренду. Как найти хорошее помещение для бизнеса? Особенности поиска помещений под разные форматы

Якобы только они смогут вам найти помещение. И затем они (риэлторы) заходят на этот же сайт (циан, авито) и ищут вам помещение в открытом доступе.

Мой совет – не давать им эксклюзив. А сказать: “Я готов заплатить тебе комиссию, если ты мне найдёшь помещение в закрытом доступе, и оно должно подходить под мои критерии”. Например, помещение должно быть на первой линии домов, на долгий срок. Да и еще с возможностью сделать ремонт.

Когда вы нанимаете риэлтора, не забывайте, что вы платите деньги и можете требовать за ваши деньги то, что вам полагается.

Чаще всего риэлтор запудривает мозги: “Вау классное помещение, давай бери, а то у меня есть другие клиенты”. Начинает давить на вас, суля выгоду. Когда риэлтор вышлет информацию про помещения, проверяйте, есть ли оно в открытом доступе. Если да, то вы не должны платить комиссию.

Прежде чем общаться с риэлтором, прочитайте пару-тройку статей про недвижимость. Покажите ему, что вы разбираетесь хоть немного в недвижимости. Не надо бояться риэлторов, они не кусаются, но полаять могут. Платите вы и заказываете помещение.

2. Искать помещение самостоятельно

Я вас научу. В первую очередь нам надо понять, для чего это помещение? Затем, когда мы определились, нам необходимо понять, сколько метров нам нужно. Первая линия домов или вторая? С ремонтом или без? Если с ремонтом, то каким (очень часто бывает, что мы переплачиваем денег за не нужный ремонт). На сколько времени нам нужно это помещение (не советую брать помещение, договор которого будет на короткий срок без пролонгации)?

Вопросов может быть много. Но не забывайте, что поиск хорошего помещения может занять много времени, иногда даже месяцы. Но не отчаивайтесь, с помощью Всевышнего у вас все получится!

Поставьте перед собой цель и идите к ней!

Помещение для первого бизнеса я советую брать не дорогое. Многие молодые, зеленые хотят открыть бизнес и ищут помещение с дорогим ремонтом. Так делать не надо. Начните с маленького и затем постепенно продвигайтесь, не спешите.

По бизнес-плану помещение не должно превышать 10-15% от общих затрат (как составить быстрый бизнес-план, мы поговорим в следующих статьях).

Начните с поисковых сайтов, зарегистрируйтесь на разных площадках, форумах. Часто мы экономим для регистрации на том или ином сайте. Не жалейте денег, вам это будет выгодно.

Порой хорошее помещение нам может сдать сосед или друг, но они должны знать об этом.

Вот, вы не пожалели денег и нашли хорошее помещение. Что делать дальше? Как общаться с собственником?

Собственники помещений любят деньги, как и многие в принципе. Соответственно, они хотят за свое помещение много денег. Можно и нужно с ними торговаться, порой торг может дойти до 20-30%.

В наше время много помещений пустуют. Прежде чем общаться с собственником, сделайте домашние задание: найдите в этом округе еще пару похожих помещений и запомните их. Затем идите на встречу с собственником. Будьте уверены в себе. Ваша задача – заинтересовать его и показать, что у вас есть еще не один выбор.

Можно сказать ему, что вы бы хотели сделать там ремонт (для того, чтоб он дал вам время). Чаще они дают не более двух-трех недель. Но можно выбить и месяц, а то и два.

Затем вы можете узнать у него, на какое время он сдает это помещение? Не обманитесь, снимайте помещение на долгосрочной основе. Почему?

В основном помещение сдают на 11 месяцев с пролонгацией, но в пользу собственника. Например, аренда в месяц стоит 5000$. Через 11 месяцев цена поднимается на 10% и составит 5500$. Это нам не выгодно.

Когда вы с ним договорились, Вам необходимо проверить документы на помещение, его ли оно. Эту процедуру лучше выполнять с юристом, он сможет проверить это помещение и само здание (не идет ли оно под снос).

Мне есть что еще рассказать про то, как правильно найти помещение. В одной статье это не напишешь. Попробуйте использовать эту статью на максимум.

Все просто и уникально, сделай первый шаг.

Правильно выбранное помещение приносит бизнесу доход. Неудачное помещение обернется убытками и бременем нереализованных возможностей: вы могли бы заработать, но в таком помещении не получится. Как снять торговое помещение в аренду и заработать на этом, рассказываем в этой статье.

Из этой статьи вы узнаете:

Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса

Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель - какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.

Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете - вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров - в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.

Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.

Если вы ориентируетесь на аудиторию, которая гоняется за низкими ценами, то вы - дискаунтер. Вам не нужна проходимость, у вас может быть грязный пол и вообще палатка. Ваша задача- сэкономить на аренде помещения, уборке, хранении и себестоимости товара. Если же вы хотите продавать товары подороже, придется выбирать помещение более придирчиво.

Для торговых помещений (кроме дискаунтеров) обычно характерны и желательны следующие условия:

1. Высокие потолки - от 3 м
2. Витринные окна
3. Хорошая электрическая мощность - от 10 кВТ
4. Если помещение на 1-м этаже многоэтажного здания - отдельный вход с улицы
5. Большая часть помещения должна быть залом для торговли
6. Наличие складского и/или подсобного помещения
7. Санузел для работников
8. Если общая площадь помещения более 100 кв.м, обязателен запасный выход - требование норм пожарной безопасности

Вывод: определите, кто вы, какая у вас бизнес-модель - отсюда станут ясны ключевые параметры торгового помещения

Целевая аудитория - еще один ориентир при выборе торгового помещения

Кроме бизнес-модели, на выбор помещения и его местоположения влияет целевая аудитория вашего бизнеса. Подумайте, кто и в каких условиях интересуется вашими товарами. А кому из них вы хотите продавать чаще и больше всего? Приведу пример из аптечного бизнеса.

Вывод: составьте портрет вашей целевой аудитории и определитесь, кому вы хотите продавать больше всего. Под этих покупателей и выбирайте помещение.

Какие помещения лучше: в зданиях (первые этажи жилых домов и зданий) или в торговых центрах?

Коммерческое помещение на первом этаже здания или жилого дома. Хороший вариант, если дом удачно расположен и помещение находится на первом этаже, при этом имеет отдельный вход с улицы.

У вас есть право установить вывеску над входом и на окнах, а для размещения наружной рекламы понадобится разрешение управляющей компании либо ТСЖ и Комитета по печати и взаимодейстивю со средствами массовой информации.

Хорошие коммерческие помещения - в новых домах. Но и стоят они дороже.

Все помещения обладают некоторой репутацией. Например, если вы въехали в помещение, где до вас был подобный магазин - вам достанется "шлейф" его репутации. К вам по привычке будут ходить те, кто ходил к бывшему арендатору.

Если помещение сдается впервые, то на его "раскрутку" уйдет время. Нормальный срок, чтобы запомниться людям - полгода-год. Вероятно, придется делать ремонт.

Что надо запомнить о торговых помещениях в зданиях и жилых домах:

• В среднем, цены за аренду помещения в здании ниже, чем в торговом центре
• Можно установить удобный для вас график работы
• Возможно, потребуется ремонт
• По сравнению с торговым центром, сложнее выбрать удачное помещение

Помещение в торговом центре. Современные торговые центры строятся в хороших местах, где много людей и есть вся инфраструктура для шопинга: парковка, ресторанчики, игровые зоны. Люди приходят туда покупать и остаются на целый день.

Что надо запомнить о помещениях в торговых центрах:

• Полностью готовое помещение - въезжай и торгуй
• Хорошее место, отличная проходимость людей
• Высокие цены за аренду
• Конкуренция внутри торгового центра
• Вам будет сложнее установить собственный график работы. Скорее всего, вы будете работать по графику торгового центра

Вывод: самые удобные ("въезжай - торгуй") торговые помещения - в торговых центрах. Но они и самые дорогие. Помещения на первых этажах домов с отдельным входом - дешевле.

Как искать помещение?

Заниматься поиском торгового помещения можно самостоятельно, либо обратиться к агенту по коммерческой недвижимости.

Искать торговое помещение самому

Самостоятельный поиск помещения займет немало времени: понадобится просмотреть сотни объявлений, всех обзвонить, приехать на просмотр. Приготовьтесь: аренда - хлопотное дело.

Поисковики. Вбейте в поисковик запрос и начните просматривать сайты - это будут сайты о недвижимости и доски бесплатных объявлений.

Порталы о недвижимости и доски бесплатных объявлений

Популярные среди обычных людей сайты, на которых можно найти объявления о сдаче в аренду помещений:

https://www.avito.ru - самая популярная доска бесплатных объявлений

https://spb.cian.ru - специализированный портал о недвижимости

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ - Яндекс.Недвижимость

http://spb.arendator.ru - портал о коммерческой недвижимости

Существуют закрытые базы коммерческой недвижимости, в которых агенты обмениваются информацией о сдаваемых объектах. Доступ в них платный, частные лица туда не допускаются.

Зайти в понравившееся помещение и спросить, не собираются ли его сдавать

Иногда везет. Вдруг вы счастливчик?

Если текущий арендатор съезжать не собирается, поинтересуйтесь, как удалось снять такую красоту. Попросите телефон агента-посредника.

Почему стоит нанять агента по коммерческой недвижимости

Если нанять агента по коммерческой недвижимости, то объявления, звонки, переговоры, торг, просмотры и проверка документов лягут на его плечи, а не на ваши. Но за его работу нужно заплатить комиссию в размере 50% или 100% (зависит от агента и объекта) от суммы одного ежемесячного платежа за аренду помещения. То есть, если агент нашел помещение за 50 000 в месяц, то вы должны заплатить:

1. 50 000 рублей за первый месяц аренды
2. 25 000 или 50 000 рублей - комиссия агенту (как договоритесь)
3. Регистрация договора аренды - 2000 рублей, если регистрируете как физическое лицо. Если как юридическое - 22 000 рублей

Если у вас есть специалист, агент по коммерческой недвижимости, которому можно доверять, делегируйте эту задачу ему. Зачем? Агенты нарабатывают свой опыт ногами и знают такие тонкости, о которых дилетанты просто не догадываются.

История. Нужно было открыть сетевую аптеку, рядом с метро "Московская". Место очень популярное, площади плотно заняты. В итоге было выбрано помещение без парковки, вблизи жилых домов, с низкой проходимостью. Между тем, недостатка в покупателях нет. Как так?

Дело в том, что вывеску аптеки прекрасно видно, как только поднимаешься из подземного перехода метро. Конкретно эта аптека была рассчитана на женскую аудиторию, которая перемещается пешком.

Хорошие агенты знают народные тропы, учитывают обзор, считают трафик (проходимость), а не только проверяют юридическую чистоту сделки. Чтобы агент нашел хорошее помещение для вашего бизнеса, ему понадобится описание вашей бизнес-модели и целевой аудитории.

Поэтому когда вас посетит идея поискать торговое помещение самостоятельно, хорошенько подумайте. Снять какое-нибудь помещение вы, конечно, сможете, даже если никогда этим не занимались. Другой вопрос: не нарветесь ли вы на неприятности? В порядке ли будут документы, не попросят ли вас освободить помещение через неделю, не будете ли вы обязаны оплачивать невменяемо дорогие услуги? И самый главный вопрос - будет ли ваше помещение зарабатывать деньги?

Вывод: с агентом по коммерческой недвижимости поиск помещения пройдет быстрее и легче. Но главное - так у вас больше шансов снять помещение, которое будет приносить доход, а не убытки.

Фиксируйте результаты просмотра каждого торгового помещения

Каким бы способом вы ни искали недвижимость, результаты поисков полезно фиксировать. Во время просмотра помещения делайте фотографии, а после раскладывайте их по папкам для каждого объекта.

Вывод: фиксируйте результаты каждого просмотра, делайте фотографии и раскладывайте их по папкам. Это поможет не забыть, что вы смотрели, и сравнивать объекты между собой будет легче.

Какие документы проверять при аренде торгового помещения?

Неважно, сами ли вы занимались поисками или наняли агента, до подписания договора аренды торгового помещения попросите у арендодателя следующие документы и внимательно прочтите, что в них написано:

Какие документы потребуются со стороны арендатора

1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет ФНС.
3. Банковские реквизиты.
4. Почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
5. Копии ИНН, ОГРН, КПП.
6. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Заключительные документы сделки

Перед тем как подписывать договор аренды, разумно написать письмо о намерениях или оставить залог под расписку. В этом документе опишите объект аренды, площадь, стоимость, сроки, условия аренды.

Вывод: внимательно читайте и проверяйте документы, прежде чем ставить подпись и отдавать деньги.

Информацией поделились специалисты по коммерческой недвижимости Руслан Хидоятов и Николай Демьянов.

Какие важные условия нужно предусмотреть договором аренды? Например, ремонт помещения?

В договоре нужно очень четко прописать порядок расторжения с обеих сторон, возврат депозита при расторжении, срок уведомления о расторжении, продление договора аренды и увеличение ставки при продлении, а также права и обязанности арендатора и арендодателя. Выгоднее всего заключать контракты на 3-5 лет, прописывая индексацию ставки в пределах 6-10%. В целом же, лучше именно в договоре учесть все моменты, чтобы потом не решать их в авральном режиме.

Чаще сдаются помещения с отделкой или без?

На самом деле попытка сэкономить на ремонте и въехать в то, что осталось от предыдущего арендатора, чревата тем, что ваш магазин или кафе будет иметь не самый лучший вид. Если вы намерены серьезно заниматься бизнесом, то лучше брать помещения с черновой отделкой и делать собственный дизайн. Особенно если успех вашего бизнеса зависит от внешнего вида помещения. Поэтому бояться помещений без отделки не стоит, но, конечно, если есть возможность сэкономить и взять помещение хоть с каким-то ремонтом, который вас устраивает, то можно делать и так. На рынке бывают всякие варианты.

Очень важный аспект: если вы заезжаете в помещение, которое освободил арендатор вашего же профиля, надо очень четко понимать, почему он закрылся и изучить все подводные камни. И если вы все же решили брать помещение, нужно изучить, какие ошибки допустил ваш предшественник и постараться избежать их. К сожалению, многие арендаторы очень падки на то, что «ура, не надо делать ремонт, все как под нас сделали», но надо понимать, что если бы все было так просто, то прежний арендатор вряд ли уехал бы с хорошего и прибыльного места.

В какой период года выгоднее подыскивать помещение под микробизнес?

На рынке торговой недвижимости сезонных всплесков почти нет, так как спрос стабилен почти всегда, а контракты подписываются на длительный срок. Собственникам лучше потерпеть месяц в январе и месяц в мае, зато потом сдать помещение на нормальных условиях, чем падать по цене. Поэтому искать целесообразно перед «своим» сезоном, когда ваш бизнес будет приносить высокий доход.

Например, пивные магазины лучше открывать весной, а кофейни, наоборот, осенью. Конечно, летом, а также в январе и мае есть шансы найти помещение чуть дешевле, но специально подстраиваться под это все же нет смысла, так как со скидками сдаются лишь не очень ликвидные помещения.

Как можно ли сейчас получить скидку при аренде помещений для малого бизнеса?

Сейчас собственники готовы давать дисконт арендаторам, но в разумных пределах и далеко не все. Средний дисконт сейчас - 3-10% от ставки. Также часто при долгосрочном договоре собственники готовы давать скидку на первые 3-6 месяцев или даже весь первый год. Но при условии, что дальше арендатор будет платить приемлемую ставку.

Прежде, чем приступать к торгу, следует изучить аналогичные предложения и ставки на них, спрогнозировать свою выручку и только после этого идти на торг, вооружившись аргументами. Больше всего собственников раздражает, когда они и так снизили ставку ниже всех в районе, а арендаторы все равно приходят и спрашивают «а можно еще дешевле?». То есть торг просто ради торга никому не нравится и может привести к тому, что вы просто не получите помещение.

Например, мы уже несколько раз прощались с арендаторами, которые торговались просто ради самого процесса торга и собственной лишней прибыли. И даже когда потом они приходили и соглашались на наши условия, мы принципиально отдавали помещение другому арендатору, который сразу вел себя адекватно. Поэтому палку перегибать не стоит.

Как разнятся ставки аренды для помещений для малого бизнеса в зависимости от выбора района?

Ставки аренды в первую очередь зависят от проходимости места: чем больше людей проходит мимо дверей помещения, тем выше ставка аренды, так как это потенциальные покупатели или посетители магазина. При этом «качество» траффика играет куда меньшую роль, так как товары продаются как в Перово, так и на Остоженке, поэтому хорошее помещение на выходе из метро в спальном районе может стоить столько же, сколько на Остоженке или Петровке. Просто аудитория арендаторов и клиентов у них будет разная.

Поэтому при определении комфортной для вашего бизнеса ставки аренды стоит ориентироваться на такой уровень, при котором на аренду будет уходить не более 10-15% от оборота. То есть при выручке магазина в 1 миллион рублей в месяц, платить за аренду выгодно 100, максимум 150 тысяч рублей при средней рентабельности.

Если рентабельность высокая, как у магазинов пива, кафе, дорогих фермерских продуктов, некоторых магазинов одежды и обуви, то можно рассматривать помещения и со ставкой аренды в 17-20% от оборота, а в случае торговли дисконт-товарами или услугами типа салона красоты аренда не должна превышать 6-8% от оборота.

Важно учесть, что спрогнозировать оборот начинающему предпринимателю довольно сложно. Даже при открытии магазина или салона по франчайзингу франчайзер всегда будет преувеличивать свои достижения, чтобы втянуть вас в свою модель.

Получить реальные данные можно только у других партнеров или аналогичных точек в аналогичном месте.

У крупных сетевых компаний есть специальные модели расчета оборота будущей точки, но эти модели очень сложные и дорогие. Но хотя бы примерно прикинуть собственную выручку все же необходимо еще перед открытием, чтобы не ошибиться.

Где лучше расположить магазин для максимального трафика клиентов? Каковы особенности локации?

Отличается ли как-то схема поиска помещений для парикмахерской?

Открытие собственной парикмахерской или салона красоты - бизнес очень специфический. Сейчас таких проектов очень много в каждом районе и любом ценовом сегменте, поэтому в первую очередь нужно найти место, где конкурентов как можно меньше, и предложить клиентам какую-то фишку, которая выделит ваш салон из массы конкурентов.

Выбор места опять же зависит от модели: модный барбер-шоп лучше открывать в центре или в дорогих районах Москвы (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО), а дешевую парикмахерскую - можно в любом спальном районе.

Принципиальный момент: чтобы открыть успешный салон красоты, этим бизнесом нужно жить, его нужно хорошо понимать и разбираться в его тонкостях.

Маржинальность у таких проектов не очень высокая, поэтому нужно зарабатывать на потоке клиентов или же добавлять к услугам какую-то "фишку". Например, на «Красном октябре» открылся салон красоты, где в процессе стрижки клиента могут угостить алкогольными напитками (или продать их ему), на Чистых прудах работает салон красоты, где делают маникюр и наливают кофе. Это, конечно, очень экстравагантные «фишки», но всегда можно придумать что-то свое. В целом же рынок красоты в Москве и крупных городах уже очень насыщен, поэтому рваться в этот бизнес за большими деньгами очень рискованно.

Если речь идет о кафе или другом формате общепита, надо выбирать место очень осторожно, так как люди в спальных районах не очень жалуют фаст-фуд и кафе, правда, за исключением шаурмы, так как поесть могут и дома. В спальных районах целесообразно открывать либо кафе с доставкой или возможностью взять еду домой по лояльной цене, либо полноценный ресторан или бар, который станет местом притяжения для жителей района.

Какова оптимальная площадь помещения?

Если речь идет про торговлю едой и напитками в основном на вынос, то площади 30-50 квадратных метров вам хватит за глаза, чтоб организовать зону раздачи и готовки и поставить 2-3 столика для тех клиентов, кто все-таки хочет перекусить на месте. Для полноценного бара самообслуживания нужно 100-150 "квадратов", а для кафе с посадочными местами и официантами - 150-400 квадратных метров в зависимости от ожидаемого количества гостей.

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость ? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

• месторасположение здания/помещения;
• инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
• класс здания;
• качество и уровень ремонта;
• функциональность планировки;
• различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
• иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента . Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

1. Услуги риелтора.

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора . Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

• полные сведения о каждой из сторон;
• точный адрес объекта аренды;
• сумму и плательщика коммунальных услуг;
• размер ежемесячной аренды;
• дата, когда объект будет сдан в аренду;
• необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• описание качества ремонта и находящейся мебели;
• ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

• паспорт гражданина РФ;
• документ о подтверждении права собственности;
• план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

1. Помощь в планировке.

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

1. Обсуждение деталей.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

1. Каникулы.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

1. Надёжность арендодателя.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

• недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
• задержки ежемесячных платежей и других выплат;
• использование арендуемой недвижимости не по назначению;
• порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
• споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.