Новые правила выбора уо для многоквартирного дома по конкурсу и без. Выбор управляющей компании: всегда ли нужно проводить открытый конкурс? (Кузьмак Р.) Торги по управлению многоквартирным домом

Роль органов местного самоуправления (далее – ОМСУ) в жилищных отношениях весьма значительна. Жилищным законодательством на ОМСУ возложено много функций, одна из которых – организовывать и проводить конкурсы по отбору управляющей организации (УО) для многоквартирных домов в установленных законом случаях.

Но частенько случается, что ОМСУ не всегда ответственно подходит к своим обязанностям в этом вопросе: либо из-за халатности сотрудников, либо из-за отсутствия информации о каких-нибудь ситуациях, требующих вмешательства муниципалитета, либо по иным причинам.

Примером такой ситуацииможет быть случай, когда управляющая организация не желает продлевать договор управления на новый срок, уведомив при этом всех необходимых лиц: собственников, органы государственного жилищного надзора (далее – ГЖН), ОМСУ.

Но муниципалитет может затягивать исполнение своих установленных законом обязанностей длительное время. Ведь Жилищным Кодексом не предусмотрена возможность УО отказаться от договора управления, даже если срок его действия окончен, без передачи МКД в другую управляющую организацию. Это напрямую противоречит общим началам гражданского законодательства о свободе договора. Но кого это волнует, что при отсутствии новой управляющей организации, прежняя находится практически в безвыходной ситуации и обязана«насильно» управлять МКД, получая еще при этом административные наказания.

Однако для ОМСУ также предусмотрена ответственность за неисполнение своих обязанностей, когда конкурс по выбору УО не проводится своевременно. Но ответственность наступает, когда есть кому пожаловаться на бездействие муниципалитета: прежней управляющей организации, собственникам, иным лицам.

Пунктом 4 ст. 200 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)предусмотрено, что в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, о прекращении действия лицензии , о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

Согласно пункту 1 статьи 197 ЖК РФ орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого лицензиат осуществляет деятельность по управлению МКД, собственники помещений в МКД, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми лицензиатом заключены договоры поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, иные заинтересованные лица должны быть проинформированы о наличии оснований для исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ,о принятии решения об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ , о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии, о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий субъекта РФ.

Порядок и сроки информирования об обстоятельствах, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, а также лица, ответственные за соблюдение требований об информировании, устанавливаются Правительством РФ.

Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 г. № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (вместе с «Правилами информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (далее Порядок 289).

В соответствии с пунктом 3 Порядка 289 ответственность за соблюдение требований об информировании возлагается на лицензирующий орган (в части информирования уполномоченных органов) и на уполномоченный орган - ОМСУ (в части информирования заинтересованных лиц).

В соответствии с пунктом 5 ст. 200 ЖК РФ случае, если решение общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса .

Пунктом 4 ст. 161 ЖК предусмотрено, что ОМСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи (в новостройках) и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12258-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» указано:

«…В целях недопущения нарушения прав граждан и создания угрозы безопасности проживания в многоквартирных домах, лицензирующим органам необходимо обеспечить постоянный мониторинг возникновения ситуаций, при которых в отношении многоквартирного дома возникает риск остаться без управления (далее - «дом без управления»), а также оперативно письменно информировать о возникновении таких ситуаций органы местного самоуправления с целью принятия последними мер, направленных на обеспечение управления такими многоквартирными домами.

…Ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей и в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Федеральный закон № 68-ФЗ) может, по мнению Минстроя России, рассматриваться как чрезвычайная.

Орган местного самоуправления обязан в порядке, установленном Федеральным законом № 68-ФЗ, проинформировать собственников помещений в многоквартирном доме о решениях, принятых по предупреждению чрезвычайной ситуации, и обязательности их исполнения.

При этом, важным моментом в реализации данного варианта является необходимость одновременного принятия органом местного самоуправления решения об объявлении конкурса в соответствии с Правилами № 75, решений, предусмотренных Федеральным законом № 68-ФЗ, а также решения об определении временной управляющей организации.

Кодексом об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ) предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о конкуренции, по которой и возможно привлечение должностных лиц ОМСУ к ответственности за бездействие и непроведение конкурсов по отбору УО.

Ответственность наступает по статье 14.9 КоАП РФ:

По части 1 статьи - за действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления , иных осуществляющих функции указанных лиц органов или организаций, государственных внебюджетных фондов, а также организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции , а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности.

По части 2 -за действия должностных лиц, указанных в части 1 статьи , которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности, если такие должностные лица были ранее подвергнуты административному наказанию за аналогичное административное правонарушение.

Судебная практика по таким делам очень малочисленная, да и штрафы в десятки раз меньше, чем для управляющих и иных организаций.

Решение суда ХМАО-Югры от 15 ноября 2017 г. по делу № 7-1309/2017 (в пользу должностного лица ОМСУ по причине сроков привлечения к ответственности): «…В данном случае, К.С. вменяется несовершение определенных действий по принятию мер к выбору управляющей организации в установленный законом срок.

При этом, данное правонарушение не является длящимся, так как обязанность провести действия, связанные с выбором управляющей организации, установлена законодателем в строго регламентированные сроки. Соответственно, правонарушение совершается не длительное время, а одномоментно, то есть по истечении установленного законодателем периода для проведения конкурса по выбору управляющей организации.

По смыслу закона, срок давности привлечения к административной ответственности за правонарушения, по которым предусмотренная правовым актом обязанность не была выполнена к определенному сроку, начинает течь с момента наступления указанного срока. В случае совершения правонарушения, выразившегося в форме бездействия, срок привлечения к ответственности исчисляется со дня, следующего за последним днем периода, предоставленного для исполнения соответствующей обязанности. Невыполнение предусмотренной правовыми актами обязанности к установленному сроку свидетельствует о том, что административное правонарушение не является длящимся.

Таким образом, совершенное К.С. правонарушение не может расцениваться как длящееся, так как он привлекается за непроведение конкурса по отбору управляющей организации в установленный законом срок.

Постановление АС Поволжского округа от 15 мая 2015 г. № Ф06-23273/2015 по делу № А57-11884/2014: УФАС привлекла к ответственности ОМСУ за непроведение конкурса по вновь введенному в эксплуатацию дому по отбору управляющей организации для его управления.

Постановление ВС Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. № 4а-29/13 : Глава мэрии привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

Постановление 17ААС от 9 июля 2015 г. № 17АП-7254/2015-Аку по делу № А71-2328/2015: Глава администрации привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

То ли ОМСУ стали выполнять свои обязанности в последнюю пару лет надлежащим образом, то ли бесхозных домов практически нет, но свежая практика судов по таким делам мной не найдена при подготовке статьи (может, не там искала).

Таким образом, хотя конкурсы по хорошим новостройкам и беспроблемным многоквартирным домам фактически не проводятся (или проводятся «для галочки»), но при прекращении договора управления МКД в связи с истечением его срока ОМСУ обязано его организовать в установленные Жилищным кодексом сроки при отсутствии решения общего собрания о выборе управляющей организации.

Так что, если органы местного самоуправления не хотят вовремя исполнять свои обязанности по организации работы для определения управляющей организации МКД, у УО и собственников всегда есть теоретическая возможность обратиться в УФАС за защитой нарушенных прав. А воспользуются ею управляющие организации или нет – вопрос смелости и отношений с ОМСУ каждого руководителя.

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по .

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно на или же воспользоваться формой ниже.

В первом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» 2019 года наш эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец рассказала о двух новых постановлениях Правительства РФ, внёсших изменения в правила выбора органом МСУ организации для управления домами. Подробнее читайте в статье.

До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг

Речь идёт о двух декабрьских постановлениях Правительства РФ: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616 . Оба изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.

До вступления их в силу орган МСУ как организатор открытого конкурса по выбору УО сам устанавливал размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющие организации, подавая заявку на участие в отборе, автоматически соглашались обслуживать дом по предложенной муниципалитетом цене.

Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75 .

Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей. АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений.

Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.

С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.

УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета

Взять на заметку

Два новых постановления Правительства РФ изменили подход к выбору управляющих организаций для многоквартирных домов:

• где собственники не выбрали или не реализовали форму управления,
• от которых отказались управляющие организации,
• по которым открытый конкурс по выбору УО не состоялся.

Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616 .

В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.

Общедомовое имущество должно содержаться должным образом и своевременно обслуживаться. За эту работу берутся управляющие организации, но среди них нелегко найти ту, которая будет честно предоставлять свои услуги. Чтобы выбрать УК, проводятся конкурсы на управление многоквартирным домом. Участие могут принимать сразу несколько кандидатов. Победитель определяется путем голосования жильцов.

Сначала необходимо сформировать комиссию, назначить председательствующее лицо, согласовать порядок работы. Нельзя допустить, чтобы в комиссию вошли люди, которые имеют прямой интерес в исходе голосования.

Спустя 5 дней нужно разместить информацию о проведении торгов. Специально для такой публикации существует сайт torgi.gov.ru.

Извещение создается минимум за 1 месяц до того дня, когда заявки на участие приниматься больше не будут.

На сайте torgi.gov.ru нужно разместить информацию о проведении торгов.

В публикации необходимо указать следующую информацию:

• нормативно-правовая база;
• данные об организаторе, контакты;
• характеристика многоквартирного дома;
• список работ, которые требуются для объекта;
• рассчитанная сумма платежей на обслуживание жилого многоквартирного дома;
• сайт с документацией торгов;
• правила подачи заявок;
• адрес и дата открытия конвертов участников;
• день и место торгов;
• размер обеспечительной суммы.

За 25 суток до распечатывания заявок о проведении конкурса на управление домом уведомляются все жильцы.

Основания и инициаторы проведения конкурса

После сдачи новостроек в эксплуатацию жильцы должны заняться подбором управляющей организации. Это касается и жителей МКД, которые отказались от услуг предыдущей УК и еще не выбрали новую компанию. Если за 1 месяц компания не определена, со стороны администрации города осуществляется контроль над конкурсом по управлению МКД.

В правилах проведения конкурса сказано, что инициаторами выступают собственники квартир или представители муниципалитета. Сами УК не должны проводить собрания, им позволено разговаривать с жителями и раздавать рекламные брошюры. После того, как пройдет назначение основных претендентов на управление домом, организатор определяется с датой конкурса.

Выбор УК проходит путем открытого или закрытого голосования жильцов. В первом варианте за претендентов участники поднимают руки, во втором – раздаются бюллетени.

Законодательное регулирование

Согласно ст. 161 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД полагается избрать УК по управлению общедомовым имуществом.

В проведении торгов организаторы руководствуются соответствующими Правилами, которые утвердило Правительство РФ (постановление № 75 от 06.02.06г.). В пункте № 3 сказано, что в течение одного месяца нужно избрать УК, в противном случае местная администрация самостоятельно назначает компанию по управлению домом.

Постановление РФ № 75, пункт 3

Каждым муниципалитетом разрабатываются и утверждаются свои нормативные акты. Чтобы ознакомиться с ними, нужно зайти на сайт администрации населенного пункта.

Каким принципам должен соответствовать конкурс на управление МКД

В конкурсе по выбору УК всем участникам нужно честно конкурировать между собой. Если это условие нарушается, то составляется претензия, и направляется в ФАС.

В отношении каждого участника соблюдаются единые правила, вне зависимости от формы собственности. Вся информация о конкурсе должна оставаться открытой и понятной каждому жильцу. Объявлять об итоге отбора полагается специально созданной комиссии.

Организация, выигравшая конкурс на управление МКД, обязана использовать деньги собственников квартир исключительно на их нужды: обеспечение безопасности, комфорта проживания, ремонт в доме. Владельцы жилья имеют право запрашивать подробный отчет о расходовании средств.

Регламент проведения конкурса

Владельцы помещения извещаются о конкурсе с помощью:

• личного приглашения;
• звонка на мобильный телефон;
• уведомления по электронной почте;
• печатного объявления на стенде;
• публикации в местном СМИ.

Оповещать участников о предстоящих торгах требуется за 1 месяц до их проведения. Все кандидаты сдают заявки на участие представителю собственников. В них следует указать следующую информацию:

• наименование УК;
• план сотрудничества;
• ответственный сотрудник;
• контактные данные.

Для успешного завершения конкурса требуется обязательное участие в голосовании минимум 2/3 жителей МКД. В противном случае торги могут признать не объективными.

В ходе конкурса каждый претендент рассказывает о своей УК, какое преимущество получат собственники от сотрудничества. В качестве доказательства приводится информация о работе с другими МКД. Если есть желание, то представитель УК может озвучить отрицательные стороны соперников.

После выступления всех участников жильцы начинают голосовать. Если выборы проводятся с помощью бюллетеней, то запрещается от них избавляться после объявления победителя. Они необходимы для подтверждения результата.

Заключение договора управления многоквартирным домом

За 20 дней УК должна заключить с жильцами договора на обслуживание дома. Если за это время победителем не осуществляются указанные действия, он автоматически освобождается от управления МКД.

Управляющая компания должна заключить договор с жильцами МКД за 20 дней.

Тогда звание победителя получает другой участник торгов, предоставляющий наибольшее количество услуг по содержанию за плату, которую указал в объявлении организатор. Если эта УК не предоставляет подписанное соглашение, то ее могут обязать исполнить обязательства через судебный орган.

Если в конкурсе принимал участие только один претендент, то при его уклонении, организатор имеет право через суд обязать его подписать договор либо взыскать убытки.

Обжалование результатов конкурса

Бывает, что собственники не соглашаются с исходом голосования в конкурсе на управление домом. Для обжалования итога торгов следует подать иск в суд. В качестве доказательств предоставляются бюллетени либо видеозапись. В случае ее отсутствия нескольким свидетелям требуется подтвердить данные.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.

Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца .

В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.

Управленческая деятельность возлагается на или органом местного управления компанию , так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.

Основания для проведения конкурса

Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.

Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.

Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.

Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.

Справка! Законом предусмотрены ситуации, когда сама и разрывает договор. В этой ситуации также необходим выбор новой управляющей компании многоквартирного дома.

Правила проведения конкурса

Регламентирующие акты

Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большая роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам . В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.

Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.

Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его . Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура. Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.

В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года . В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.

Участники

Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.

Количество претендентов не ограничено , главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.

Предмет конкурса

Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.

Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.

Предмет торга

Предметом торга является оплата деятельности УК , а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.

Справка: во время торгов управляющие компании знакомят собственников с результатами своей работы на других участках, рассказывают о возможных перспективах сотрудничества и программе действий на первое время.

Как определяется победитель?

Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем голосования .

Конкурс может быть:

В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».

Если сумма голосов, отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество голосов, не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников , которое проявляется в голосовании, где более половины всех голосов отданы за одного претендента.

При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.

Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.

Сроки выбора

УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Кто вправе инициировать тендер?

Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:

1. Жильцы, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.
2. Орган местного самоуправления — в месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.

Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания , устраивать встречи и заседания.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

К выбору управленческой компании собственникам жилья необходимо подходить критично, чтобы организация устраивала всех владельцев.

О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома , для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.

Заявка на участие

Заявки на участие подаются от имени управляющих компаний. В них должно быть указано наименование УК, ответственное лицо, программа, по которой должно проходить сотрудничество, условия и контактная информация. Можно принимать неограниченное количество заявок.

Извещение

Извещение о проведении конкурса по отбору управляющей организации должно отвечать ряду правил, и в первую очередь — быть доступно каждому собственнику.

Вот основные способы оповещения собственников:

• личное оповещение каждого собственника путем посещения жилья;
• публикация информации о собрании в местных СМИ;
• публикация на сайте органа местного самоуправления;
• оповещение путем приглашения в почтовый ящик;
• размещение информации на стендах в каждом подъезде;
• обзвон каждого из собственников.

Порядок голосования при выборе управляющей компании

Первым делом необходимо, чтобы собственники ознакомились со всеми претендентами на должность управляющей компании еще до начала голосования.

Для этого определяется время и дата собрания, а информация вывешивается на общем стенде , куда имеют доступ все собственники. Также возможно личное приглашение на собрание каждого собственника.

Все без исключения управляющие компании могут знакомить с условиями своего сотрудничества собственников путем личного общения, раздачи листовок, публикации статей на интернет-ресурсах.

В день конкурсного отбора должны явиться представители управляющих компаний, а также большая часть проживающих в доме. Представители организаций еще раз знакомят жильцов со своими условиями, предлагая те или иные пункты в договоре. Далее начинается голосование, которое может иметь как открытый, так и закрытый характер.

Если инициатором проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации является орган муниципального образования, то информация о собрании также должна быть донесена до собственников, но на собрании потребуется присутствие и представителей органов местного самоуправления.

Важно! При отсутствии единогласия в голосовании, именно представитель органа местного самоуправления назначает УК.

Вскрытие конвертов и рассмотрение заявок

Заявки рассматриваются тщательно и обсуждаются непосредственно на собрании. Из них формируется перечень наиболее достойных и внушающих доверие кандидатов, из которых и выбирается победитель .

Момент вскрытия конвертов с заявками фиксируется в протоколе собрания. Собственники могут задавать вопросы представителям, пытаясь получить наиболее полную информацию.

Проведение конкурса и подведение его итогов

Конкурс по выбору управляющей организации многоквартирным домом проводится сразу же на собрании, после того как представлены все кандидаты.

Когда все голоса занесены в протокол, оглашается результат. Если голосование проходило в формате бюллетеней, бумаги не выбрасываются, а остаются, чтобы в случае необходимости подтвердить законность победы той или иной управляющей компании.

Когда оглашен победитель, с ним обсуждают перспективы будущего договора, составляют документ и подписывают его. Остальные претенденты, не набравшие необходимых голосов, покидают собрание.

Образец протокола общего собрания

Примеры составления протокола общего собрания по выбору управляющей компании представлены ниже.

Как выбирает УК администрация?

Справка : если жильцы самостоятельно не избрали управляющую компанию в указанный срок (один месяц), то подбор и назначение управленца возлагается на администрацию округа.

В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).

Действия администрации в данном процессе :

Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Завершающим этапом конкурса является . Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.

Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.

Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.

Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.

Какие бывают нарушения?

Нарушения выбора УК связаны с самим процессом избрания :

Любое нарушение процесса выбора влечет за собой не только недовольство жильцов выбранной УК, но ставит под угрозу финансовую сторону сотрудничества.

Для обжалования выявленных нарушений владельцы квартир делают следующее :

1. заявление об обнаружении нарушения;
2. собирают с жильцов подписи о согласии и участии в обвинительном процессе;
3. собирают необходимые доказательства. Это может быть видеосъемка процесса голосования, бюллетени, нарушения в работе управляющей компании и т.п.

Обращаться лицам, обнаружившим нарушения, необходимо в прокуратуру либо в районный суд.

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом не так сложен, как это может показаться на первый взгляд. Помните о своих правах как собственника, и тогда их никто не сможет ущемить.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Управляющие организации, правовые основы, конкурс по выбору

Жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов управления многоквартирным домом, причем обязанность выбора одного из способов управления возложена на собственников помещений в этом доме. Собственники могут самостоятельно управлять помещениями в многоквартирном доме (если количество квартир составляет не более чем шестнадцать), создать для управления товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, а могут предпочесть способ управления управляющей организацией.

О том, что представляют собой управляющие организации, о правовых основах их деятельности, а также о том, как выбрать управляющую организацию мы и расскажем в этой статье.

Чтобы дать определение управляющей организации обратимся к "Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004". Управляющая организация – организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

Определение управляющей организации содержат и Указания по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) "Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы", утвержденные Приказом Росстата от 31 января 2013 года № 41. Согласно этому документу управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, осуществляющее управление многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), который также дает определение управляющей организации – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным домом (пункт 4.2 статьи 20 ЖК РФ).

Правовые основы

Как мы уже отметили, способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в этом доме. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 2 статьи 161 ЖК РФ избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья, на что указано в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010.

Многоквартирный дом в соответствии с пунктом 9 статьи 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией. При этом управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Обратите внимание!

О том, что деятельность по управлению многоквартирными домами, подлежит лицензированию, указывает раздел X "Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами" ЖК РФ, введенный Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 255-ФЗ (далее – Закон № 255-ФЗ), вступивший в силу с 1 сентября 2014 года.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается (пункт 1 статьи 7 Закона № 255-ФЗ).

Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утверждает Правительство Российской Федерации, что установлено пунктом 2 статьи 193 ЖК РФ.

До 1 мая 2015 года юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии должны соответствовать также лицензионному требованию, предусмотренному подпунктом 6 пункта 1 статьи 193 ЖК РФ. То есть управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. На это указывает пункт 2 статьи 7 Закона № 255-ФЗ.

Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в письменной форме или в электронной форме с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (пункт 1 статьи 162 ЖК РФ).

В случае, предусмотренном пунктом 13 статьи 161 ЖК РФ, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа (пункт 1.1 статьи 162 ЖК РФ).

Что представляет собой договор управления многоквартирным домом? По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в подпункте 6 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном пунктом 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату согласно пункту 2 статьи 162 ЖК РФ обязуется:

– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;

– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

– осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления на основании пункта 3 статьи 162 ЖК РФ должны быть указаны следующие данные:

l состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

l перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

l порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

l порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены Приказом Минстроя Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах".

Обратите внимание, что условия договора управления многоквартирным домом согласно пункту 4 статьи 162 ЖК РФ устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор заключается в случае, указанном в пункте 1 статьи 162 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет. В случаях указанных в пунктах 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ – на срок не менее чем один год, но не более чем три года, а в случае, указанном в пункте 14 статьи 161 ЖК РФ – на срок не более чем три месяца. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором, такие правила установлены пунктом 5 и 6 статьи 162 ЖК РФ.

Договор управления должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что установлено пунктом 2.1 статьи 162 ЖК РФ.

Следует обратить внимание на то, что способ управления может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ).

Из содержания данной правовой нормы следует, что законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Если собственники многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его. Здесь же отметим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом согласно пункту 8 статьи 162 ЖК РФ осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, что установлено пунктом 4 статьи 161 ЖК РФ. Открытый конкурс проводится также в том случае, если до окончания срока действия договора управления домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано. Заключение договора управления без проведения конкурса допускается в том случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (пункт 8 статьи 161 ЖК РФ).

Обратите внимание!

Любой собственник помещения в многоквартирном доме согласно пункту 7 статьи 161 ЖК РФ может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, что следует из пункта 5 статьи 161 ЖК РФ. Не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления домом, орган местного самоуправления должен созвать собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления домом, если такое решение не было принято собственниками самостоятельно.

Следует заметить, что собственники помещений, руководствуясь пунктом 8.1 статьи 162 ЖК РФ, вправе в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В одностороннем порядке собственники помещений на основании решения общего собрания вправе расторгнуть договор управления и в том случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Такое право собственникам предоставлено пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

Таким образом, жилищным законодательством установлен специальный правовой режим в отношении договора управления жилым домом, на что указано в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13 февраля 2012 года по делу № А13-13168/2010.

Если договор с управляющей организацией расторгнут, то за 30 дней до прекращения договора управления управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу. Если собственниками принято решение о непосредственном управлении домом, документация передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников, а если такое лицо не указано, то любому собственнику помещения в этом доме (пункт 10 статьи 162 ЖК РФ).

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом указан в разделе V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416.

Согласно пункту 20 указанного документа техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила № 491).

На основании пункта 24 Правил № 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

l документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

l документы (акты) о приемке результатов работ;

l акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

l инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, включающую в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества (инструкция может включать в себя и рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков).

Перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, приведен в пункте 26 Правил № 491.

Мы отметили, что вся документация должна быть передана за 30 дней до прекращения договора управления. Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом определить невозможно, в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока, целесообразно осуществлять передачу технической документации за 30 дней до дня возникновения у новой управляющей организации обязанности управлять многоквартирным домом. Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Такие разъяснения приведены в письме Минрегионразвития Российской Федерации от 20 декабря 2006 года № 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом".

Обратите внимание!

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она на основании пункта 2.3 статьи 161 ЖК РФ несет ответственность перед собственниками помещений в этом доме:

– за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее состояние общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491;

– за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354.

Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Такое требование установлено пунктом 10 статьи 161 ЖК РФ. Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 731.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. На что указывает пункт 10.1 статьи 161 ЖК РФ.

Проведение конкурса по выбору управляющей организации

Итак, как мы уже отмечали в статье, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, и если собственниками решение о выборе способа управления домом не реализовано, проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации. Как указано в постановлении ФАС Поволжского округа от 12 января 2010 года по делу № А57-6596/2009 воля собственников помещений многоквартирного дома должна определяться в приоритетном порядке, и только в случае не использования ими права выбора, допускается проведение конкурса.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75 (далее – Правила № 75). Конкурс является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

Требования, предъявляемые ко всем претендентам, установлены пунктом 15 Правил № 75 и эти требования таковы:

l соответствие претендента установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

l в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;

l деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

l отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным платежам в бюджет или государственные внебюджетные фонды в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

l отсутствие кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов по данным бухгалтерской отчетности;

l внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в обеспечение заявки на участие в конкурсе (средства должны поступить на счет до начала процедуры вскрытия конвертов в заявками на участие в конкурсе) Размер обеспечения заявки составляет 5 процентов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирных домах, объекты конкурса которых объединены в один лот.

Обратите внимание!

Организатор конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам (пункт 16 Правил № 75).

Претенденту на основании пункта 18 Правил № 75 может быть отказано в участии в конкурсе в случае:

l непредставления документов, входящих в состав заявки на участие в конкурсе, либо наличия в таких документах недостоверных сведений;

l несоответствия претендента установленным требованиям;

l несоответствие заявки на участие в конкурсе установленным требованиям.

Извещение о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (пункт 37 Правил № 75). Правительством Российской Федерации 10 сентября 2012 года принято постановление № 909 "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". Согласно пункту 1 названного постановления для размещения информации о проведении открытых конкурсов по отбору юридического лица независимо от организационно-правовой формы, индивидуального предпринимателя для осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (управляющей организации) определен адрес сайта www.torgi.gov.ru в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Перечень сведений, которые должны содержаться в извещении, приведен в пункте 38 Правил № 75. В частности, в извещении должны быть указаны:

l характеристика объекта конкурса, включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования, виды благоустройства, серию и тип постройки;

l наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом;

l размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, и других параметров;

l перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

l место, порядок и срок подачи заявок на участие в конкурсе;

l место, дата и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, а также место, дата и время рассмотрения конкурсной комиссией заявок на участие в конкурсе;

l место, дата и время проведения конкурса (о дате проведения конкурса организатор конкурса обязан не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов в заявками уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме);

l размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.

Организатор конкурса, коим согласно пункту 2 Правил № 75 является орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, уполномоченные проводить конкурс, не позднее чем за 5 рабочих дней до размещения извещения о проведении конкурса принимает решение о создании конкурсной комиссии, определяет ее состав и назначает председателя (пункт 21 Правил № 75).

В состав комиссии должно входить не менее 5 человек, при этом членами комиссии не могут быть физические лица, лично заинтересованные в результатах проведения конкурса. Такими лицами признаются лица, являющиеся претендентами, участниками конкурса или состоящие в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, а также родственники претендента (участника конкурса) – физического лица (физических лиц), состоящего в трудовых отношениях с организациями, являющимися претендентами, участниками конкурса, либо физические лица, на которых способны оказывать влияние претенденты, участники конкурса (в том числе лица, являющиеся участниками (акционерами) указанных организаций, членами их органов управления, кредиторами участников конкурса). В случае выявления таких лиц организатор конкурса обязан незамедлительно исключить их из состава конкурсной комиссии и назначить иных лиц в соответствии с Правилами № 75 (пункты 22, 23 Правил № 75).

Комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе и проводит конкурс, каждый член конкурсной комиссии имеет 1 голос, комиссия правомочна, если на ее заседании присутствует более 50 процентов общего числа ее членов, решения принимаются простым большинством голосов. При равенстве голосов решение принимается председателем комиссии (пункты 24 – 28 Правил № 75).

Решение конкурсной комиссии оформляется протоколом, которые подписывают члены комиссии, принявшие участие в заседании, причем на заседаниях комиссии могут присутствовать не только представители собственников помещений в многоквартирных домах, но и претенденты, участники конкурса или их представители (пункты 29 – 31 Правил № 75).

Лицо, желающее принять участие в открытом конкурсе, должно подать заявку по установленной форме, форма заявки приведена в Приложении № 4 к Правилам № 75. Срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней, прием заявок прекращается непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе, что установлено пунктом 52 Правил № 75.

Заявка, которая подается в письменной форме, включает в себя сведения и документы о претенденте, документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, или заверенные в установленном порядке копии таких документов. Помимо этого заявка включает в себя реквизиты банковского счета для внесения собственниками помещений в многоквартирном доме, лицами, принявшими помещения, и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги (пункты 53, 55 Правил № 75).

Каждая поступившая заявка должна быть зарегистрирована организатором конкурса. По требованию претендента ему может быть выдана расписка в получении заявки. Претендент вправе изменить или отозвать поданную заявку в любое время до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками. Внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе средства, возвращаются претенденту, отозвавшему заявку, в течение 5 дней с даты получения организатором конкурса уведомления об отзыве заявки (пункты 56, 57 Правил № 75).

Конкурсная комиссия вскрывает все конверты с заявками, которые поступили до начала процедуры вскрытия конвертов, при этом ведется протокол вскрытия конвертов. Конкурсная комиссия вправе потребовать от претендента, присутствующего на заседании, разъяснения сведений, содержащихся в представленных документах и в заявке. Протокол после вскрытия всех конвертов с заявками подписывается всеми членами комиссии и размещается на официальном сайте организатора конкурса.

Комиссия оценивает поступившие заявки на соответствие установленным требованиям, причем срок рассмотрения заявок не должен превышать 7 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов, что следует из пункта 69 Правил № 75.

На основании результатов рассмотрения заявок комиссия принимает решение о признании претендента участником конкурса или об отказе в допуске претендента к участию в конкурсе. Протокол рассмотрения заявок подписывается членами комиссии в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе, в этот же день текст протокола должен быть размещен на официальном сайте организатора конкурса.

Претендентам, не допущенным к участию в конкурсе, направляются уведомления о принятых конкурсной комиссией решениях не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе.

Порядок проведения конкурса, а также то, как определяется его победитель, очень подробно описан в разделе VIII Правил № 75.

Конкурс начинается с объявления комиссией наименования участника конкурса, заявка которого на участие в конкурсе поступила к организатору конкурса первой, и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 75 Правил № 75).

Участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса предлагается суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подпунктом 5 пункта 41 Правил № 75. В случае если после троекратного объявления последнего предложения о наибольшей стоимости указанных дополнительных работ и услуг ни один из участников конкурса не предложил большей стоимости, конкурсная комиссия объявляет наименование участника конкурса, который сделал предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг (пункт 76 Правил № 75).

В соответствии с пунктом 77 Правил № 75 участник, указанный в пункте 76 Правил, называет дополнительные работы и услуги (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – отдельно для каждого объекта конкурса, входящего в лот), общая стоимость которых должна соответствовать представленному им предложению по стоимости дополнительных работ и услуг. При объединении в один лот нескольких объектов разница между стоимостью дополнительных работ и услуг в отношении каждого объекта конкурса, входящего в лот, не должна превышать 20 процентов.

В случае если общая стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) равна стоимости его предложения или превышает ее, такой участник признается победителем конкурса.

Пунктом 78 Правил № 75 установлено, что в случае если общая стоимость определенных участником конкурса дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) равна стоимости его предложения или превышает ее, такой участник признается победителем конкурса. В случае если указанная общая стоимость меньше стоимости его предложения, участник конкурса обязан увеличить предложение по стоимости дополнительных работ и услуг и определить перечень дополнительных работ и услуг таким образом, чтобы их общая стоимость была равна или превышала представленное им предложение. При выполнении указанных требований участник конкурса признается победителем конкурса.

При проведении конкурса ведется протокол, который подписывается в день проведения конкурса. Один из трех экземпляров протокола остается у организатора конкурса.

В течение 3-х рабочих дней с даты утверждения протокола победителю конкурса должен быть передан экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом (пункт 83 Правил № 75).

Участникам конкурса, не ставшим победителями, организатор конкурса в течение 5 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса, обязан возвратить средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе (пункт 85 Правил № 75).

Победителю конкурса и участнику конкурса, сделавшему предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг, средства, внесенные в качестве обеспечения заявки, возвращаются в течение 5 рабочих дней с даты представления организатору конкурса подписанного победителем конкурса проекта договора управления многоквартирным домом и обеспечения исполнения обязательств (пункт 95 Правил № 75).

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (пункт 90 Правил № 75).

Если победитель конкурса в указанный срок не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом. В этом случае средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, не возвращаются (пункты 92, 94 Правил № 75).

В течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса его организатор должен уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления.

Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса, но не ранее чем через 10 дней со дня размещения протокола конкурса на официальном сайте, направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, принявшим помещения, для подписания указанных договоров (пункт 91 Правил № 75).

Также отметим, что в соответствии с пунктом 71 Правил № 75 в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

Таким образом, основанием для передачи единственному участнику конкурса договора управления многоквартирным домом является решение конкурсной комиссии, которое может быть принято только в рамках процедуры конкурсного отбора, о чем сказано в постановлении ФАС Центрального округа от 10 февраля 2010 года № Ф10-5561/09 по делу № А62-3272/2009.