Cum să închiriez corect o cameră. Cum să găsești un sediu de afaceri bun? Caracteristici de căutare a spațiilor pentru diferite formate

Se presupune că doar ei îți pot găsi o cameră. Și apoi ei (agenții imobiliari) merg pe același site web (Cyan, Avito) și caută o cameră în domeniul public pentru tine.

Sfatul meu este să nu le oferi o exclusivitate. Și spuneți: „Sunt gata să vă plătesc un comision dacă îmi găsiți un sediu privat și trebuie să îndeplinească criteriile mele.” De exemplu, localul ar trebui să fie pe prima linie de case, pentru o lungă perioadă de timp. Și, de asemenea, cu posibilitatea de a face reparații.

Când angajați un agent imobiliar, amintiți-vă că plătiți bani și puteți obține ceea ce obțineți pentru banii dvs.

De cele mai multe ori, agentul imobiliar pune banii: „Uau, aceasta este o cameră mișto, să o luăm, altfel am alți clienți”. Începe să pună presiune asupra ta, promițând beneficii. Când agentul imobiliar trimite informații despre locație, verificați dacă acestea sunt disponibile publicului. Dacă da, atunci nu trebuie să plătiți niciun comision.

Înainte de a comunica cu un agent imobiliar, citiți câteva articole despre imobiliare. Arată-i că știi măcar puțin despre imobiliare. Nu trebuie să vă fie frică de agenții imobiliari, ei nu mușcă, dar pot latră. Plătești și rezervi camera.

2. Căutați singuri premisele

te voi invata. În primul rând, trebuie să înțelegem pentru ce este această cameră? Apoi, odată ce ne-am hotărât, trebuie să ne dăm seama de câți metri avem nevoie. Prima linie de case sau a doua? Cu sau fără renovare? Dacă cu reparații, atunci ce fel (se întâmplă adesea să plătim în exces pentru reparații inutile). Cât timp avem nevoie de acest sediu (nu recomand să luăm un sediu al cărui contract va fi pentru Pe termen scurt fara prelungire)?

Pot fi multe întrebări. Dar nu uitați că găsirea unei premise bune poate dura mult timp, uneori chiar luni. Dar nu dispera, cu ajutorul Atotputernicului vei reuși!

Stabileste un obiectiv si mergi spre el!

Pentru prima ta afacere, recomand să alegi spații ieftine. Mulți oameni tineri, verzi, vor să-și deschidă o afacere și caută spații cu renovare costisitoare. Nu este nevoie să faci asta. Începe puțin și apoi mergi în sus, nu te grăbi.

Conform planului de afaceri, sediul nu trebuie să depășească 10-15% din costurile totale (vom vorbi despre cum să întocmim un plan de afaceri rapid în articolele următoare).

Începeți cu site-uri de căutare, înregistrați-vă pe diferite site-uri și forumuri. De multe ori economisim bani pentru a ne înregistra pe un anumit site. Nu economisiți bani, vă va fi benefic.

Uneori, un vecin sau un prieten ne poate închiria un spatiu bun, dar ar trebui să știe despre asta.

Deci, nu ai scutit de cheltuieli și ai găsit o locație bună. Ce să faci mai departe? Cum să comunici cu proprietarul?

Proprietarii de proprietăți iubesc banii, la fel ca mulți oameni în general. În consecință, vor mulți bani pentru sediul lor. Puteți și trebuie să negociați cu ei, uneori negocierea poate ajunge la 20-30%.

În prezent, multe spații sunt goale. Înainte de a comunica cu proprietarul, fă-ți temele: găsește încă câteva locații similare în această zonă și reține-le. Apoi mergeți la o întâlnire cu proprietarul. Fii încrezător. Sarcina ta este să-l interesezi și să-i arăți că ai mai multe opțiuni.

Îi poți spune că ai vrea să faci reparații acolo (ca să-ți dea timp). Cel mai adesea ei nu dau mai mult de două până la trei săptămâni. Dar poți scăpa o lună sau chiar două.

Atunci îl poți întreba pentru cât timp închiriază acest local? Nu vă lăsați păcăliți, închiriați localul pe termen lung. De ce?

Practic, localul se închiriază pe 11 luni cu prelungire, dar în favoarea proprietarului. De exemplu, chiria lunară costă 5.000 USD. După 11 luni, prețul crește cu 10% la 5.500 USD. Acest lucru nu este benefic pentru noi.

Când ați fost de acord cu el, trebuie să verificați documentele locației pentru a vedea dacă este a lui. Este mai bine să efectuați această procedură cu un avocat, acesta va putea verifica acest local și clădirea în sine (dacă este demolată).

Mai am multe să vă spun despre cum să găsiți locația potrivită. Acest lucru nu poate fi scris într-un articol. Încercați să profitați la maximum de acest articol.

Totul este simplu și unic, fă primul pas.

Premisele potrivite aduc venituri afacerii. O premisă nereușită va duce la pierderi și povara oportunităților nerealizate: ai putea câștiga bani, dar într-o astfel de premisă nu va funcționa. Cum să închiriezi un spațiu comercial și să câștigi bani din el, îți spunem în acest articol.

Din acest articol veți învăța:

Cum să alegi un sediu pentru un magazin? Depinde de strategia de afaceri

Indiferent de afacerea în care vă aflați, înainte de a alege un sediu, trebuie să vă determinați modelul de afaceri - ce standard doriți să îndepliniți și pentru cine doriți să lucrați.

Cea mai largă audiență posibilă și mii de poziții de produse? Vorbim de un hipermarket - ai nevoie de o bucată de teren și de o clădire de aproximativ 6.500 mp. Magazinul „Totul la un preț” se va încadra pe 30 de metri pătrați - într-un apartament cu o cameră, transformat în uz nerezidențial, la parterul „casei navei”. Spațiu de tip boutique haine la modă uită-te în centrul comercial.

Mai întâi, decideți ce fel de persoană sunteți și apoi alegeți camera potrivită.

Dacă vizați un public care urmărește preturi mici, atunci ești un discounter. Nu aveți nevoie de abilități de cross-country, puteți avea o podea murdară și un cort cu totul. Sarcina ta este să economisești pe închirierea spațiilor, curățenia, depozitarea și costul mărfurilor. Dacă doriți să vindeți mărfuri la un preț mai mare, va trebui să alegeți localul mai pretențios.

Pentru spațiile de vânzare cu amănuntul (cu excepția reducerilor), următoarele condiții sunt de obicei caracteristice și de dorit:

1. Tavane înalte - de la 3 m
2. Ferestre de afișare
3. Putere electrică bună - de la 10 kW
4. Dacă camera se află la etajul 1 al unei clădiri cu mai multe etaje - o intrare separată de stradă
5. Majoritatea spațiilor ar trebui să fie o sală de tranzacții
6. Disponibilitate de depozitare și/sau cameră de utilitate
7. Baie pentru angajati
8. Dacă suprafața totală a camerei este mai mare de 100 de metri pătrați, este necesară o ieșire de urgență - o cerință a standardelor de siguranță la incendiu

Concluzie: determină cine ești, care este modelul tău de afaceri - de aici vor deveni clari parametrii cheie spatii comerciale

Publicul țintă este un alt ghid atunci când alegeți un spațiu comercial

Pe lângă modelul de afaceri, alegerea sediului și locația acestuia este influențată de publicul țintă al afacerii tale. Gândiți-vă cine este interesat de produsele dvs. și în ce condiții. Căruia vrei să-i vinzi cel mai des și cel mai mult? Permiteți-mi să vă dau un exemplu din afacerea cu farmacii.

Concluzie: întocmește un portret al publicului tău țintă și decide cui vrei să-i vinzi cel mai mult. Selectați spațiile pentru acești cumpărători.

Ce spații sunt mai bune: în clădiri (parter ale clădirilor rezidențiale și clădirilor) sau în centre comerciale?

Spatiu comercial la parterul unei cladiri sau cladiri rezidentiale. Opțiune bună, daca casa este bine amplasata si camera este la parter, si are intrare separata fata de strada.

Aveți dreptul să instalați un semn deasupra intrării și pe ferestre, dar veți avea nevoie de permisiunea pentru a plasa reclame în aer liber societate de administrare sau Asociația Proprietarilor și Comitetul pentru Relații cu Presa și Mass-media.

Spații comerciale bune sunt în clădiri noi. Dar costă și mai mult.

Toate localurile au o oarecare reputație. De exemplu, dacă te-ai mutat într-un sediu unde a existat un magazin similar înaintea ta, vei primi o „pistă” a reputației sale. Din obicei, cei care au mers la fostul chiriaș vor veni la tine.

Dacă locația este închiriată pentru prima dată, atunci va dura timp pentru a-l „promova”. Perioada normală care trebuie amintită de oameni este de la șase luni până la un an. Probabil va trebui să faci niște reparații.

Ce trebuie să rețineți despre spațiile de vânzare cu amănuntul din clădiri și clădiri rezidențiale:

• În medie, prețurile pentru închirierea spațiului într-o clădire sunt mai mici decât într-un centru comercial
• Puteți stabili un program de lucru care vi se potrivește
• Poate avea nevoie de reparații
• În comparație cu un centru comercial, este mai dificil să alegi un local bun

Spatiu intr-un centru comercial. Centrele comerciale moderne sunt construite în locații bune, unde este multă lume și există toată infrastructura pentru cumpărături: parcare, restaurante, zone de joacă. Oamenii vin acolo să cumpere și să stea toată ziua.

Ce trebuie să rețineți despre spațiile din centrele comerciale:

• Sediu complet finisat - mutați și vindeți
• Un loc frumos, accesibilitate excelentă a oamenilor
• Preturi mari de inchiriere
• Concurență în cadrul unui centru comercial
• Îți va fi mai dificil să-ți stabilești propriul program de lucru. Cel mai probabil vei lucra conform programului centrului comercial

Concluzie: cele mai convenabile spații de vânzare cu amănuntul („mutare în comerț”) se află în centre comerciale. Dar sunt și cele mai scumpe. Spațiile de la primele etaje ale caselor cu intrare separată sunt mai ieftine.

Cum se caută spații?

Puteți căuta singur spații de vânzare cu amănuntul sau puteți contacta un agent pentru bunuri imobiliare comerciale.

Căutați singur spațiul comercial

Căutarea pe cont propriu va dura mult timp: va trebui să vă uitați prin sute de reclame, să sunați pe toată lumea și să veniți pentru o vizionare. Pregătește-te: închirierea este o bătaie de cap.

Motoarele de căutare. Introduceți o interogare într-un motor de căutare și începeți să navigați pe site-uri - acestea vor fi site-uri imobiliare și anunțuri clasificate gratuite.

Portaluri imobiliare și anunturi gratuite

Site-uri populare printre oamenii obișnuiți unde puteți găsi reclame pentru închirierea spațiilor:

https://www.avito.ru - cel mai popular panou de mesaje gratuit

https://spb.cian.ru - portal specializat despre imobiliare

https://realty.yandex.ru/sankt-peterburg/ - Yandex.Real Estate

http://spb.arendator.ru - portal despre imobiliare comerciale

Există baze de date închise imobiliare comerciale în care agenții fac schimb de informații despre proprietățile de închiriat. Accesul la ele este plătit, persoane private nu au voie acolo.

Mergeți la locația care vă place și întrebați dacă o vor închiria

Uneori ai noroc. Dacă ești norocos?

Dacă chiriașul actual nu se va muta, întrebați cum a reușit să închirieze o asemenea frumusețe. Solicitați numărul de telefon al agentului intermediar.

De ce să angajați un agent imobiliar comercial

Dacă angajezi un agent imobiliar comercial, atunci reclamele, apelurile, negocierile, negocierile, vizionarea și verificarea documentelor vor cădea pe umerii lui, nu pe ai tăi. Dar pentru munca lui trebuie să plătiți un comision în valoare de 50% sau 100% (în funcție de agent și obiect) din suma unei plăți lunare pentru închirierea spațiilor. Adică, dacă un agent a găsit un sediu pentru 50.000 pe lună, atunci trebuie să plătiți:

1. 50.000 de ruble pentru prima lună de chirie
2. 25.000 sau 50.000 de ruble - comision agent (după cum sa convenit)
3. Înregistrarea unui contract de închiriere - 2000 de ruble dacă vă înregistrați ca persoană fizică. Dacă este legal - 22.000 de ruble

Dacă aveți un agent imobiliar comercial specializat în care puteți avea încredere, delegați-i această sarcină. Pentru ce? Agenții își câștigă experiența pe jos și cunosc subtilități pe care amatorii pur și simplu nu le dau seama.

Poveste. A fost necesară deschiderea unui lanț de farmacii, lângă stația de metrou Moskovskaya. Locul este foarte popular, zonele sunt strâns ocupate. Drept urmare, s-a ales un local fără parcare, în apropierea clădirilor de locuit, cu trafic redus. Între timp, nu lipsesc cumpărătorii. Cum așa?

Cert este că semnul farmaciei este clar vizibil de îndată ce te ridici din pasajul subteran al metroului. Această farmacie special a fost concepută pentru un public feminin care călătorește pe jos.

Agenții buni cunosc modalitățile populare, iau în considerare vizibilitatea, numără traficul (pasabilitate) și nu doar verifică puritatea legală a tranzacției. Pentru ca un agent să găsească o locație bună pentru afacerea dvs., va avea nevoie de o descriere a modelului dvs. de afaceri și a publicului țintă.

Prin urmare, atunci când vă vine ideea de a căuta singur spațiu de vânzare cu amănuntul, gândiți-vă cu atenție. Desigur, puteți închiria unele spații, chiar dacă nu ați făcut niciodată acest lucru. O altă întrebare: vei avea probleme? Vor fi actele în regulă, vi se va cere să eliberați localul într-o săptămână, vi se va cere să plătiți pentru servicii revoltător de scumpe? Și cea mai importantă întrebare este: sediul tău va face bani?

Concluzie: cu un agent imobiliar comercial, căutarea spațiilor va fi mai rapidă și mai ușoară. Dar principalul lucru este că aveți șanse mai mari de a închiria o cameră care va genera venituri mai degrabă decât pierderi.

Înregistrați rezultatele vizualizării fiecărui spațiu comercial

Indiferent de modul în care căutați un imobil, este util să înregistrați rezultatele căutărilor dvs. În timp ce vizualizați camera, faceți fotografii și apoi puneți-le în foldere pentru fiecare obiect.

Concluzie: înregistrați rezultatele fiecărei vizionări, faceți fotografii și puneți-le în dosare. Acest lucru vă va ajuta să vă amintiți ce ați privit și va fi mai ușor să comparați obiectele între ele.

Ce documente ar trebui să verificați când închiriați un spațiu comercial?

Nu contează dacă ați făcut singur căutarea sau ați angajat un agent, înainte de a semna un contract de închiriere pentru un spațiu comercial, cereți proprietarului următoarele documente și citiți cu atenție ce spun:

Ce acte vor fi solicitate de la chiriaș?

1. Extras din Registrul Unificat de Stat al Persoanelor Juridice sau Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor Individuali de cel mult 4 luni.
2. Copii după certificatele de înregistrare persoană juridicăși înregistrarea acestuia la Serviciul Fiscal Federal.
3. Detalii bancare.
4. Detalii poștale (inclusiv adresa legală).
5. Copii ale TIN, OGRN, KPP.
6. O copie a pașaportului managerului și o copie a documentului care confirmă autoritatea acestuia.

Documentele finale ale tranzacției

Înainte de a semna un contract de închiriere, este înțelept să scrieți o scrisoare de intenție sau să semnați un depozit de garanție. În acest document, descrieți obiectul de închiriere, zona, costul, termenii și condițiile de închiriere.

Concluzie: citiți și verificați cu atenție documentele înainte de a semna și preda banii.

Specialiștii în domeniul imobiliar comercial Ruslan Khidoyatov și Nikolay Demyanov au împărtășit informații.

Care conditii importante trebuie incluse în contractul de închiriere? De exemplu, renovarea camerei?

Contractul trebuie să precizeze foarte clar procedura de reziliere de ambele părți, restituirea depozitului la reziliere, perioada de preaviz de reziliere, prelungirea contractului de închiriere și creșterea ratei la reînnoire, precum și drepturile și obligațiile chiriașului și ale proprietarului. Cel mai profitabil este să închei contracte pe 3-5 ani, prescriind indexarea ratei în termen de 6-10%. În general, este mai bine să țineți cont de toate punctele din contract, pentru a nu le rezolva în caz de urgență.

Se închiriază mai des spațiile cu sau fără finisaje?

De fapt, o încercare de a economisi la renovări și de a muta în ceea ce a mai rămas din chiriașul anterior este plină de faptul că magazinul sau cafeneaua dvs. nu vor avea cele mai bune cea mai buna vedere. Dacă intenționați să vă implicați serios în afaceri, atunci este mai bine să luați spații cu un finisaj dur și să vă faceți propriul design. Mai ales dacă succesul afacerii tale depinde aspect sediul. Prin urmare, nu ar trebui să vă fie frică de camere fără finisaje, dar, bineînțeles, dacă aveți ocazia să economisiți bani și să luați o cameră cu cel puțin o renovare care vi se potrivește, atunci o puteți face așa. Există tot felul de opțiuni pe piață.

Un aspect foarte important: dacă te muți într-un sediu care a fost eliberat de un chiriaș al profilului tău, trebuie să înțelegi foarte clar de ce s-a închis și să studiezi toate capcanele. Și dacă totuși decideți să luați locația, trebuie să studiați ce greșeli a făcut predecesorul dvs. și să încercați să le evitați. Din p loc bun si profitabil.

În ce perioadă a anului este mai profitabil să cauți spații pentru o micro-afacere?

Aproape că nu există creșteri sezoniere pe piața imobiliară de retail, deoarece cererea este aproape întotdeauna stabilă și contractele sunt semnate pe o perioadă lungă. Este mai bine ca proprietarii să aștepte o lună în ianuarie și o lună în mai, dar apoi să închirieze localul în condiții normale, decât să scadă prețul. Prin urmare, este indicat să cauți înainte de sezonul „dvs.”, când afacerea dumneavoastră va genera venituri mari.

De exemplu, este mai bine să deschideți magazine de bere primăvara și cafenele, dimpotrivă, toamna. Desigur, vara, precum și în ianuarie și mai, există șanse să găsești spații puțin mai ieftine, dar încă nu are rost să ne adaptăm în mod special la acest lucru, deoarece doar spațiile nu foarte comerciale sunt închiriate cu reducere.

Cum pot obține acum o reducere la închirierea spațiilor pentru întreprinderile mici?

Acum proprietarii sunt gata să acorde o reducere chiriașilor, dar în limite rezonabile și nu toți. Reducerea medie acum este de 3-10% din tarif. De asemenea, de multe ori cu un contract pe termen lung, proprietarii sunt gata să acorde o reducere pentru primele 3-6 luni sau chiar tot primul an. Dar cu condiția ca chiriașul să plătească în continuare o rată acceptabilă.

Înainte de a începe tranzacționarea, ar trebui să studiați oferte și tarife similare pentru acestea, să vă preziceți veniturile și abia apoi să treceți la negocieri, înarmați cu argumente. Ceea ce îi irită cel mai mult pe proprietari este atunci când au redus deja chiria sub toată lumea din zonă, dar chiriașii vin totuși și întreabă „o putem obține și mai ieftin?” Adică, nimănui nu-i place să negocieze doar de dragul de a negocia și te poate duce pur și simplu să nu obții premisele.

De exemplu, ne-am luat deja rămas bun de mai multe ori de la chiriașii care s-au negociat pur și simplu de dragul procesului de negociere în sine și al propriului profit suplimentar. Și chiar și atunci când au venit mai târziu și au fost de acord cu condițiile noastre, practic am dat sediul unui alt chiriaș, care s-a comportat imediat corespunzător. Prin urmare, nu ar trebui să mergeți prea departe.

Cum variază tarifele de închiriere pentru spațiile de afaceri mici în funcție de zona aleasă?

Tarifele de închiriere depind în primul rând de traficul locului: cu cât trec mai multe persoane pe lângă ușile incintei, cu atât este mai mare tariful de închiriere, deoarece aceștia sunt potențiali cumpărători sau vizitatori ai magazinelor. În același timp, „calitatea” traficului joacă un rol mult mai mic, deoarece mărfurile sunt vândute atât în ​​Perovo, cât și în Ostozhenka, deci o locație bună la ieșirea de metrou în Zonă rezidenţială poate costa la fel ca pe Ostozhenka sau Petrovka. Doar că publicul lor de chiriași și clienți va fi diferit.

Prin urmare, atunci când stabiliți o rată de închiriere care este confortabilă pentru afacerea dvs., ar trebui să vă concentrați pe un nivel la care nu va fi cheltuită mai mult de 10-15% din cifra de afaceri pentru chirie. Adică, dacă venitul magazinului este de 1 milion de ruble pe lună, este profitabil să plătiți 100, maximum 150 de mii de ruble pentru chirie cu profitabilitate medie.

Dacă profitabilitatea este mare, ca în magazinele de bere, cafenele, produse agricole scumpe, unele magazine de îmbrăcăminte și încălțăminte, atunci puteți lua în considerare spații cu o rată de închiriere de 17-20% din cifra de afaceri, iar în cazul comerțului de bunuri sau servicii cu discount precum un salon de înfrumusețare, chiria nu trebuie să depășească 6-8% din cifra de afaceri.

Este important de luat în considerare că este destul de dificil pentru un antreprenor începător să prezică cifra de afaceri. Chiar și atunci când deschide un magazin sau salon în franciză, francizorul își va exagera întotdeauna realizările pentru a te atrage în modelul său.

Puteți obține date reale doar de la alți parteneri sau puncte similare într-un loc similar.

În mare companii de rețea Există modele speciale pentru calcularea cifrei de afaceri a unui punct viitor, dar aceste modele sunt foarte complexe și costisitoare. Dar este totuși necesar să vă estimați măcar aproximativ propriile venituri înainte de deschidere, pentru a nu greși.

Unde este cel mai bun loc pentru a localiza un magazin pentru un trafic maxim de clienți? Care sunt caracteristicile locației?

Este diferită căutarea spațiilor pentru un coafor?

Deschiderea propriului salon de coafură sau salon de înfrumusețare este o afacere foarte specifică. Acum există o mulțime de astfel de proiecte în fiecare zonă și în fiecare segment de preț, așa că în primul rând trebuie să găsești un loc în care să fie cât mai puțini concurenți și să oferi clienților o caracteristică care să-ți deosebească salonul de masă. a competitorilor.

Alegerea locației depinde din nou de model: este mai bine să deschideți o frizerie la modă în centru sau în zonele scumpe ale Moscovei ( Districtul administrativ de nord-vest, Districtul administrativ de vest, Districtul administrativ de sud-vest) și un coafor ieftin. poate fi deschis in orice zona rezidentiala.

Punct fundamental: a deschide salon de succes frumusețe, această afacere trebuie trăită, trebuie să fie bine înțeleasă și înțeleasă în complexitatea ei.

Marjele unor astfel de proiecte nu sunt foarte mari, așa că trebuie să câștigați bani din fluxul de clienți sau să adăugați un fel de „smecherie” la servicii. De exemplu, la Red October s-a deschis un salon de înfrumusețare, unde clienții pot fi tratați băuturi alcoolice(sau vinde-le lui), pe Chistye Prudy Există un salon de înfrumusețare unde fac manichiură și toarnă cafea. Acestea sunt, desigur, „trucuri” foarte extravagante, dar poți oricând să găsești ceva propriu. În general, piața frumuseții din Moscova și orașele mari este deja foarte saturată, așa că să te grăbești în această afacere pentru bani mari este foarte riscant.

Dacă vorbim de o cafenea sau alt format de catering, trebuie să alegeți locul cu mare atenție, deoarece oamenilor din zonele rezidențiale nu prea le plac fast-food-urile și cafenelele, cu excepția shawarmei, deoarece pot mânca acasă. . În zonele rezidențiale, este indicat să deschideți fie o cafenea cu livrare sau posibilitatea de a lua mâncare acasă la un preț rezonabil, fie un restaurant sau bar cu drepturi depline care să devină un loc de atracție pentru locuitorii zonei.

Care este zona optimă a camerei?

Dacă vorbim de vânzarea alimentelor și băuturilor în principal la pachet, atunci o suprafață de 30-50 de metri pătrați este suficientă pentru a organiza o zonă de distribuție și gătit și a amenaja 2-3 mese pentru acei clienți care mai doresc să aibă o gustare pe loc. Pentru un bar cu autoservire complet ai nevoie de 100-150 de metri pătrați, iar pentru o cafenea cu locuri și ospătari - 150-400 de metri pătrați, în funcție de numărul așteptat de oaspeți.

Închirierea imobilelor este o afacere foarte profitabilă dacă tratați procedura cu maximă responsabilitate. Constant venit pasiv este întotdeauna plăcut, dar dacă a apărut ideea de a oferi spre închiriere imobile comerciale? Acest lucru va necesita o abordare ușor diferită, deoarece există mare diferentaîntre închirierea unui apartament și un birou mare.

Instrucțiuni pas cu pas

Procesul de închiriere a unui obiect este împărțit în următoarele etape:

1. Determinarea valorii de închiriere.

Primul pas este revizuirea și evaluarea cel mai mare număr ofertele disponibile pe piata. Cu cât eșantionul este mai mare, cu atât rezultatul este mai bun (un indicator mai precis al costului mediu de închiriere pentru spațiile comerciale).

În timpul analizei, puteți folosi site-uri populare precum Avito sau CIAN. Informațiile pot fi, de asemenea, studiate într-o varietate de publicații tipărite. Dacă nu doriți să studiați singur alte oferte, ar fi înțelept să angajați un agent imobiliar sau un broker.

Prețul pentru astfel de servicii cu greu poate fi numit ridicat, dar economisirea unei cantități decente de celule nervoase și de timp este destul de posibilă.

Costul închirierii imobilelor comerciale ar trebui să se potrivească nu numai proprietarului, ci și potențiali clienți. Este puțin probabil ca o sumă licitată în mod deliberat mare să aibă succes, dar următorii factori pot influența formarea etichetei de preț:

• amplasarea cladirii/incintei;
• infrastructură (prezența cafenelelor, parcare gratuită în imediata apropiere, securitatea clădirii);
• clasa de constructii;
• calitatea și nivelul reparațiilor;
• funcționalitatea aspectului;
• diverse caracteristici comunicații (alimentare neîntreruptă, Internet, disponibilitatea băilor etc.);
• alte bonusuri care pot îmbunătăți potențial productivitatea chiriașilor (router Wi-Fi, aparat de cafea, mobilier confortabil).

După ce ați analizat prețurile de pe piață, puteți contacta alți proprietari și puteți încerca să reduceți costul. Adesea, pretul indicat in oferte este orientativ si aproximativ. Valoarea care poate fi atinsa in timpul negocierilor va fi suficienta pentru a afla pretul mediu de inchiriere pentru propuneri similare. 5-10 cereri sunt suficiente pentru a obține date comparative despre tarifele de închiriere.

Cel mai important lucru pentru un proprietar de proprietate comercială este să găsească clientul potrivit. Puteți face acest lucru singur sau puteți angaja un agent imobiliar. Ambele situații au avantajele și dezavantajele lor, așa că a alege ce să faci este o chestiune personală pentru fiecare.

Când căutați un chiriaș pe cont propriu, un avantaj serios este să aveți propria bază de date. Cu toate acestea, absența lui nu va duce la mari probleme, dar va trebui să depuneți mai mult efort.

Într-un mod bun găsirea unui client potrivit înseamnă crearea unui site web cu oferta comerciala. Este mai bine să promovați un astfel de site folosind publicitate contextuală cu accent pe publicul cheie. Datorită unei astfel de reclame, puteți găsi cu ușurință un public interesat și puteți evita comisioanele mari către agenții.

Cel mai indicat este să faceți acest lucru atunci când închiriați spații cu o suprafață impresionantă. Astfel de oferte sunt căutate de clienții care se așteaptă la profituri mari din activitățile lor planificate și care au încredere în site-uri web mai ales.

Dacă o persoană dorește să cumpere o mașină foarte scumpă, o va căuta pe resurse dubioase sau va prefera site-ul oficial? De aceeași părere este chiriașul imobilului comercial.

O chestiune complet diferită este spațiile mici de închiriat. Nu are rost să creezi un site web și panourile de mesaje online gratuite (chiar și cele mici) sunt perfecte.

1. Servicii de agent imobiliar.

Dacă nu doriți să căutați singur părțile interesate, există opțiunea de a angaja un agent imobiliar. Această persoană va găsi în mod independent chiriașii potriviți, va face contacte și chiar va încheia în mod independent contractul de închiriere necesar.

Pe de altă parte, găsirea oamenilor potriviți este o chestiune delicată și destul de complexă/care necesită timp. Nu toți agenții imobiliari vor fi de acord cu acest lucru, iar maeștrii lor din agenții serioase vor solicita o sumă de bani pentru astfel de servicii în valoare de 50% din prețul de închiriere pentru o lună. Și uneori chiar mai mult decât atât.

Dar totuși, cu această metodă de căutare a chiriașilor, proprietarul se va elibera de dificultăți semnificative. Până la urmă, nu mai rămâne decât să întocmești un contract și să pregătești toată documentația necesară.

Plata serviciilor agentului imobiliar se face numai dupa incheierea contractului de inchiriere. Dacă un agent imobiliar sau o agenție vă solicită să efectuați o plată în avans sau să plătiți suma mai devreme, ei pot fi escroci.

1. Documentația necesară.

Odată ce un chiriaș a fost găsit și toate punctele cheie sunt satisfăcute de ambele părți, puteți începe să întocmiți un contract. Un contract de închiriere a unui imobil comercial trebuie să conțină în mod necesar următoarele clauze:

• informații complete despre fiecare dintre părți;
• adresa exactă a imobilului închiriat;
• sumă și plătitor utilitati;
• suma lunară a chiriei;
• data la care imobilul va fi închiriat;
• acțiunile necesare fiecărei părți în caz de situații de forță majoră;
• descrierea calității reparațiilor și a mobilierului existent;
• Condiții cheie în care un contract de închiriere poate fi reziliat.

Dacă există lipsă cunoștințe necesare sau experienta, mai intelept ar fi implicarea unui avocat calificat in procedura de incheiere a unui contract.

Un contract nu este singurul lucru de care aveți nevoie atunci când închiriați un imobil. De asemenea, ar trebui să ai cu tine:

• pașaportul unui cetățean al Federației Ruse;
• document care confirmă proprietatea;
• plan de etaj.

Când toate documentele sunt la îndemână și părțile au încheiat cu succes contractul, nu mai rămâne decât să primim încasările și să monitorizați frecvența plăților.

Imobilul comercial include clădiri de birouri, spații industriale, facilități sportive, magazine, garaje, depozite și chiar hoteluri.

Puteți accelera închirierea imobilelor comerciale prin reducerea ratei de închiriere. Ținând cont costuri fixe pentru intretinerea spatiului, mai corect ar fi sa inchiriezi imobilul la un pret mediu sau chiar mic decat sa stabilesti un pret mare, dar pe tot anul.

Prețul unor astfel de spații este afectat și de disponibilitatea:

• parcare;
• puncte catering(în aceeași clădire sau în imediata apropiere);
• infrastructură;
• abilitate mare de cross-country etc.

În astfel de condiții, chiriile pot fi semnificativ mai mari decât media pieței. Și, desigur, va exista un client pentru asta.

Deschiderea față de dorințele viitorilor clienți joacă, de asemenea, un rol semnificativ în livrarea de bunuri imobiliare comerciale:

1. Ajutor la planificare.

Un potențial chiriaș poate avea nevoie de ajutor sau sfaturi cu privire la amenajarea spațiului de lucru. Ar fi înțelept să vă pregătiți în avans și să oferiți imediat mai multe opțiuni gata făcute, iar schimbările cheie vor fi lăsate la latitudinea clientului, pe care acesta dorește să le facă.

Este mult mai ușor să schimbi ceva gata făcut decât să creezi ceva de la zero. O astfel de atitudine față de chiriaș va fi, fără îndoială, apreciată.

1. Discuție de detalii.

Culoarea pereților din cameră, numărul maxim de conexiuni la rețeaua de telefonie sau la internet, precum și o discuție asupra tuturor celorlalte caracteristici vor ajuta la câștigarea favoării chiriașului și îl vor convinge să închirieze această proprietate particulară.

Acesta este un mic truc psihologic: cu cât o persoană intră mai în detalii, cu atât sunt mai mari șansele ca o astfel de conversație să fie gravată în memoria sa. Asta înseamnă că se va concentra în primul rând asupra lui, va cântări argumentele pro și contra etc.

Cu toate acestea, dacă întregul proces de închiriere se bazează pe astfel de trucuri, va exista un risc mare de a vă pierde reputația. Dacă calitatea închirierii este semnificativă doar în cuvinte, atunci acest lucru poate duce la consecințe foarte grave.

1. Sărbători.

Daca spatiile comerciale alocate spre inchiriere nu au finisaje, atunci puteti oferi chiriasului o vacanta de plata. Adică va efectua reparații pe cheltuiala sa, dar în timp ce echipajele de reparații își fac treaba, clientul nu va plăti chirie pentru sediu.

Acesta este un plus destul de important pentru un chiriaș care a decis în mod clar să închirieze proprietatea:

• dacă nu există bani în plus pentru a plăti chiria și reparațiile în același timp, atunci această acțiune va provoca emoții extrem de pozitive și va crește reputația proprietarului;
• De asemenea, vacanțele de renovare vor ajuta să convingă un chiriaș ezitător să achiziționeze această proprietate/local special.

În general, puteți scuti temporar un client de la plata chiriei într-o varietate de situații. Principalul lucru este că nu există pierderi financiare grave pentru ambele părți. Acestea sunt caracteristicile de bază ale afacerilor, iar chiriașii (precum și proprietarii) de imobile comerciale înțeleg foarte bine acest lucru.

De aceea, astfel de acțiuni sunt larg răspândite, deși utilizarea lor nu este obligatorie. Mai ales dacă livrarea imobilelor comerciale nu este urgentă.

1. Fiabilitatea locatorului.

Acesta este un punct foarte important, cel mai clar manifestat la pregătirea documentației de la proprietar pentru chiriaș. Cu cât clientul primește mai multe garanții, cu atât sunt mai mari șansele de a închiria cu succes localul.

O abundență de documente justificative, fără trucuri la semnarea unui acord și o bună reputație sunt cheile pentru succesul închirierii imobiliare comerciale. Motivul este simplu:

• la închirierea unui apartament, problema este adesea tratată de cetățenii obișnuiți;
• iar dacă incinta este planificată a fi folosită în scop comercial și pentru a câștiga bani serioși din această afacere, atunci chiriașul va studia fiecare document cât mai scrupulos posibil.

Riscuri și alte dificultăți

Nu numai chiriașul este expus riscurilor - același lucru este valabil și pentru proprietar. Cele mai frecvente cauze ale conflictelor sunt:

• definirea insuficientă a obligațiilor legale ale părților cu privire la bunul închiriat;
• întârzieri în plăți lunare și alte plăți;
• utilizarea proprietății închiriate în alte scopuri;
• deteriorarea/pierderea bunurilor aparținând locatorului;
• litigii fiscale (conform articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, obligația de a plăti TVA este atribuită numai locatorului cu posibilitatea deducerii sumei impozitului de către locatar dacă documentul corespunzător este disponibil).

Toate aceste situații conflictuale depind direct de acordul încheiat. Fiecare dintre puncte ar trebui descris cât mai precis posibil, deoarece acest lucru minimizează riscurile pentru ambele părți simultan. Este important să adoptați o abordare responsabilă în încheierea unui contract pentru a evita astfel de situații.

Închirierea unei proprietăți comerciale nu este mult diferită, dar are o serie de caracteristici cheie. Cel mai important lucru este încheierea contractului. În orice situație, părțile se vor baza doar pe acesta, prin urmare, atunci când încheie o tranzacție, trebuie să-și concentreze atenția asupra acestui document.