Care este diferența dintre președintele HOA și manager și cine sunt aceștia? HOA - să învățăm să ne gestionăm pe noi înșine.

Acesta este un angajat al cărui post este prevăzut în tabelul de personal (cu condiția ca adunarea generală să fi aprobat astfel de personal).

Un profesionist este atent selectat pentru acest post. utilitati publice, cine cunoaște de la prima mână întregul mecanism managementul MKD.

Un astfel de angajat pentru asociația de proprietari este nucleul, axa în jurul căreia se învârt toate activitățile HOA pentru a deservi și menține toate sistemele casei în stare de funcționare pentru aprovizionarea neîntreruptă cu resurse pentru fiecare sediu.

Referinţă: Dar aceasta nu este un substudiu pentru președinte, funcțiile acestora oficiali complet diferit.

Dacă președintele este implicat în treburile administrative, atunci directorul casei se ocupă de partea pur tehnică a activității, toți lucrătorii, de la instalator până la curățătorul terenului, îi sunt subordonați.

Managerul clădirii este omniprezent, știe unde trebuie reparată fațada, supapa trebuie înlocuită și ce subantreprenori trebuie implicați în lucrări speciale. El este managerul principal care determină prioritatea problemelor.

Cine poate fi angajat pentru acest post?

Un manager poate fi angajat pentru a lucra într-un HOA ca persoană fizică. persoană și antreprenor individual. Acest angajat trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

IMPORTANT:Întrucât această poziţie cere răspundere financiară, atunci solicitantul trebuie să nu aibă trecut penal și să fie implicat anterior în furt.

Administratorul nu poate fi proprietar?

Spre deosebire de președintele HOA, este posibil ca administratorul clădirii să nu aibă nimic de-a face cu blocul de locuit deservit de parteneriat. Prezența proprietății în această casă nu este nici o condiție prealabilă, nici un obstacol.

Principala cerință pentru un administrator de proprietate este profesionalismul în domeniul utilităților publice.

Responsabilitati si fisa postului

Responsabilitățile conducătorului clădirii sunt următoarele:

IMPORTANT: Managerul casei controlează eliberarea și consumul de materiale necesare, unelte, achiziționează piese de schimb, echipamente etc. și efectuează ștergeri.

De asemenea, acest manager nu este lipsit de documente, trebuie să aibă o idee despre starea plăților, să participe la eliberarea certificatelor, la elaborarea și implementarea măsurilor pentru pregătirea tuturor sistemelor MKD în timpul iernii; perioadele de vară etc.

Fișa postului directorului clădirii conține și alte secțiuni: pe lângă îndatoriri, această instrucțiune descrie și drepturile sale, condițiile de muncă și de plată, responsabilitatea, programul de muncă și odihnă.

Mai jos este un exemplu de document:

Ce drepturi are?

Administratorul de proprietate are următoarele drepturi:

ATENŢIE: Managerul casei are dreptul de a cere tratament respectuos și asigurarea locului de muncă cu tot ce este necesar pentru maxim munca eficienta.

Cât este salariul?

Poziția de manager de casă HOA necesită cunoștințe, educație și abilități speciale, dar este și bine plătită. Salariul mediu pentru acest post in 2017 se incadreaza in urmatoarele limite:

Câștigurile unui manager de casă diferă semnificativ în funcție de regiune, ceea ce sugerează că nu toată lumea a trecut la noi metode de administrare a blocurilor și nu a apreciat pe deplin importanța unui bun manager.

Care sunt conditiile de munca?

Ziua de lucru a unui manager de nivel mediu într-un HOA este plină peste măsură. Din punct de vedere fizic, el nu poate și nu ar trebui să se afle pe teritoriul blocului de apartamente tot timpul: este nevoie să participe la întâlniri, negocieri, în instanțe, la seminarii, dar în timpul orelor de funcționare, precum și la recepțiile rezidenților, este necesar să fie la fața locului.

REFERINŢĂ: Managerul clădirii are propriul birou, prezența unui calculator în care este o condiție indispensabilă în 2017.

Are dreptul să-i ceară locul de munca a fost echipat într-un mod convenabil pentru angajatul însuși și pentru vizitatorii săi, mai ales că primește nu numai subordonații săi, ci și proprietarii spațiilor, antreprenorii și reprezentanții companiilor furnizoare de resurse etc.

Programul zilei de lucru este de 8 ore, dar dacă apare un accident sau o condiție premergătoare urgenței, acest manager poate fi chemat la șantier în orice moment al zilei.

Contract de munca cu managerul HOA

Unul dintre tipurile de contracte de muncă în parteneriat poate fi încheiat cu managerul clădirii - dreptul muncii sau dreptul civil.

La alegerea primei opțiuni, angajatul și conducerea acestuia sunt supuse cerințelor de conformitate cu Codul Muncii al Federației Ruse, a doua - Codului de procedură civilă al Federației Ruse.

Un contract de muncă este cel mai preferat tip de formalizare a relațiilor, din momentul în care managerul este protejat și are toate drepturile, inclusiv concediul, concediu medical si pentru concediere strict in cadrul legii, iar nivelul castigului va corespunde strict cu cel specificat la masa de personal parteneriat.

Un exemplu de document în fotografia de mai jos:

Adesea, asociațiile de proprietari merg chiar și până la angajarea unui manager cu accent anti-criză, un astfel de manager va identifica punctele slabe, va optimiza activitățile echipei și va asigura ordinea și curățenia completă, echipamentele mereu funcționale, subordonarea neîndoielnică a mecanicilor, electricienilor; , instalatori etc.

Un specialist de clasă în poziția de manager de clădire este o mană cerească atât pentru consiliu, cât și pentru rezidenți.

Dacă statutul permite, atunci președintele poate fi ales printr-un simplu vot al membrilor HOA, dar un astfel de vot are propriile sale nuanțe. Esența votării este că proprietarul unui apartament cu o suprafață mai mare are mai multe voturi. Aceste. cu cât apartamentul este mai mare, cu atât mai multe voturi.

Consiliul HOA este ales pentru o perioadă de doi ani. După expirarea perioadei prescrise, consiliul este reales de către membrii HOA din nou conform unei scheme similare. Președintele Consiliului poate ocupa această funcție timp de cel mult doi ani. Însă în acești doi ani, președintele poate fi reales de către membrii parteneriatului sau poate demisiona în mod independent din funcție.

Dacă un candidat pentru funcția de președinte nu este proprietar în HOA, atunci nu poate deveni președinte.

Pentru ca acest candidat să ocupe legal funcția de președinte, există două opțiuni pentru rezolvarea problemei:

• una dintre rude (de exemplu, o soție) care este proprietarul îi dă candidatului propus o cotă din apartament sau casă;
• HOA semnează o serie de documente, în baza cărora candidatul este angajat ca manager învestit cu o serie de atribuții; în acest caz este important ca managerul să poată acționa independent.

Acesta este ceea ce ar trebui să fie:

Președintele Comitetului pentru locuințe al Federației Ruse este o persoană căreia îi este încredințată în totalitate reprezentarea și protejarea intereselor rezidenților în toate cazurile. Activitățile președintelui HOA sunt supuse Codului Locuinței și Descrierea postului, care este acceptată și aprobată de membri.

Președintele Consiliului are o mare responsabilitate oficială! El necesitate:

• cunoaște legea Federația Rusă, legislația din regiunea și localitatea dvs., precum și să vă familiarizați în timp util cu toate modificările și completările la acestea;
• dacă este necesar, asigurați-vă că rezidenții sunt recalculați pentru utilități în timp util;
• supraveghează activitatea contabilului parteneriat;
• să țină sub control și să reglementeze implementarea chartei și a protocoalelor HOA,
• legate direct de activitățile parteneriatului;
• monitorizează implementarea deciziilor luate la adunările generale de către membrii HOA;
• monitorizează starea sanitară a zonelor comune;
• gestionați personalul de menaj (întocmiți un program de lucru, explicați acumularea salariile etc.);
• atunci când parteneriatul încheie acorduri cu orice organizație sau persoană, monitorizează progresul implementării acestor acorduri;
• semnează acorduri privind repararea și întreținerea proprietății publice cu rezidenții care nu sunt membri ai HOA;
• se asigură că proprietarii își îndeplinesc obligațiile privind repararea și întreținerea spațiilor comune în conformitate cu cotele de proprietate ale acestora;
• monitorizează dacă drepturile proprietarilor sunt respectate;
• evita conflictele și, dacă apar, rezolvă-le în timp util;
• mentine documentatia de parteneriat (rapoarte, documente, date statistice, acte bancare);
• raportează activitatea desfășurată în același timp la întâlnirile membrilor HOA.

Puteți contesta deciziile președintelui sau ale subordonaților acestuia.

Drepturi și puteri speciale

În comparație cu șefii altor organizații, președintele consiliului HOA are puteri extrem de limitate. În special, președintele HOA are dreptul:

• fie primul care semnează documentele financiare;
• menține contabilitatea parteneriatului;
• încheie în mod independent tranzacții care, potrivit legii, pot fi încheiate fără acordul membrilor HOA și al consiliului de administrație;
• semnează decrete care sunt obligatorii pentru membrii HOA;
• stabilește ora și ține ședințele membrilor HOA și ale membrilor consiliului HOA;
• fără împuternicire, executați instrucțiunile de la HOA;
• angajează noi angajați la HOA, concediază angajați, acumulează bonusuri și amenzi în conformitate cu legile actuale ale Federației Ruse;
• eliminarea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale;
• cuvânt ultimul cuvântîn timpul votării membrilor HOA, dacă votul este la egalitate;
• asigura proprietatea HOA;
• în plus, președintele consiliului de administrație poate avea o serie de atribuții pe care membrii HOA au dreptul să le învestească;

Să ne uităm la cele mai de bază lucruri:

1. Președintele este ales de membrii consiliului HOA în scopul conducerii activităților HOA.
2. În activitatea sa, președintele HOA trebuie să se bazeze pe legile Federației Ruse și pe carta HOA, precum și pe reglementări și pe fișa postului său.
3. Președintele trebuie să gestioneze cu conștiință activitățile HOA.
4. Fiind supervizorul imediat, președintele are dreptul de a da ordine tuturor angajaților HOA.
5. Președintele este obligat să monitorizeze implementarea tuturor rezoluțiilor și deciziilor HOA.
6. Președintele este însărcinat cu elaborarea și supunerea spre discuție membrilor HOA a regulilor privind calculul salariilor, regulile de muncă și programul angajaților HOA.
7. Președintele ședinței este autorizat să reprezinte interesele HOA în toate organele guvernamentale.

Până în prezent, nu a fost stabilit legal dacă este posibil sau nu încheierea unui contract de muncă cu președinte al HOA(). La modificările aduseîn art. 147 din Codul locuinței, un astfel de acord a fost întotdeauna încheiat, dar odată cu introducerea modificărilor, punctele de vedere ale avocaților pe această temă au fost împărțite. Unii cred că un acord nu poate fi încheiat, alții cred că se poate, ci doar un acord de îndeplinire a atribuțiilor de serviciu.

În acest sens, fiecare parteneriat are dreptul de a decide în mod independent Merită sau nu încheierea unui astfel de acord cu președintele consiliului dumneavoastră?. Dacă decizia este pozitivă, un astfel de acord trebuie să includă următoarele puncte:

• obiectul acordului;
• perioada pentru care se semnează contractul, perioada de probă;
• drepturile si obligatiile angajatorului si angajatului;
• salariile;
• organizarea muncii și odihnei;
• garanții sociale ale angajaților;
• compensarea angajaților;
• răspunderea angajatorului și angajaților;
• prevederi generale;
• semnăturile părților.

Delegarea drepturilor prin împuternicire

Asociația de proprietari este organizatie nonprofit, așadar, un membru al HOA, în baza unei procuri, poate delega dreptul de a participa la ședință și de a vota unui terț. Prezența unui împuternicit la ședință este atestată în jurnalul parteneriatului.

O astfel de procură trebuie să indice numele complet al membrului HOA și al reprezentantului său autorizat, detaliile pașaportului părților și locul lor real de reședință.

Procura trebuie să fie certificată de un notar. Dacă dintr-un motiv oarecare nu este posibilă legalizarea unei împuterniciri, aceasta poate fi certificată la locul de muncă sau de studiu al principalului, la biroul local de locuințe sau la o instituție medicală dacă principalul este în curs de tratament.

Președintele consiliului de administrație al HOA, la rândul său, pe baza împuternicirilor sale, dacă apar motive imperioase, are dreptul de a semna o împuternicire în numele terților.

În plus, președintele HOA are dreptul de a semna împuterniciri pentru instanțele de jurisdicție generală.

Regulamente de la bord

Reglementările consiliului HOA prevăd îndeplinirea de către membrii consiliului HOA a unui număr de obligații care le sunt atribuite:

• respectă legislația Federației Ruse și carta HOA;
• controlează plata la timp de către membrii HOA a tuturor plăților stabilite;
• întocmește bugetul HOA pentru anul următor;
• în numele membrilor HOA, încheie contracte pentru repararea și întreținerea proprietății comune;
• angajează și concediază angajați în HOA;
• alcătuiește liste cu membrii HOA și liste cu proprietari de case;
• controlează situațiile financiare;
• ține ședințe ale membrilor HOA;
• selectați o organizație pentru gestionarea, întreținerea și repararea proprietății comune;
• alte îndatoriri prevăzute în Carta HOA.

Cu privire la toate punctele de mai sus, consiliul HOA trebuie să raporteze prompt membrilor HOA la adunările generale.

Președinte al Consiliului trebuie să controleze toate procesele interne și externe, care apar în parteneriat și raportează personal asupra muncii depuse membrilor HOA.

În special, președintele trebuie să furnizeze proprietarilor următoarele rapoarte (pentru o anumită perioadă):

1. Raport privind componența consiliului HOA.
   Proprietarii (în special cei care din anumite motive nu au fost prezenți la vot) ar trebui să cunoască numele și numerele de apartament ale membrilor consiliului de administrație pentru a-i contacta cu toate întrebările și sugestiile care apar.
2. Raport despre activitatea consiliului HOA.
   În acest moment, președintele consiliului ar trebui să spună ce lucrare a fost efectuată.

   În special: ce nou a fost construit, cum progresează? reparatii curente(repararea acoperisului, repararea echipamentelor de canalizare, asfaltarea drumului de-a lungul casei, repararea ascensoarelor, etc.), promovarea si finantarea reparatiilor majore (daca sunt efectuate), alte lucrari (vopsire, verificare echipament gaz in apartamente, dezinfectie fatada). și camerele principale, curățarea toboganului de gunoi etc.)

• Raportați situațiile de urgență și accidente (dacă acestea apar).
  Dacă în perioada de raportare s-au produs accidente sau situații de urgență (incendii, blocaje de canalizare, accidente pe rețeaua de încălzire etc.), președintele este obligat să spună în ședință ce măsuri au fost luate pentru eliminarea acestora și la ce consecințe au condus.
• Raportul cheltuielilor bugetare.
  Președintele este obligat să raporteze proprietarilor la primire taxe de membru de la membrii HOA și subvenții, despre ce și în ce cantitate sunt cheltuite fondurile primite.
• Raport privind inspecțiile organizațiilor guvernamentale superioare.
  Dacă în perioada de raportare parteneriatul a fost supus oricăror inspecții de către superiori agentii guvernamentale, președintele trebuie să vorbească despre rezultatele acestor verificări.
• Raport asupra acordurilor HOA.
  În acest moment, președintele ar trebui să reamintească proprietarilor despre acordurile HOA existente, să le spună despre cele nou încheiate, precum și despre cele care s-au încheiat și au fost reziliate dintr-un anumit motiv.
• Raportarea asupra daunelor aduse proprietății publice de către proprietari.
  Dacă în perioada de raportare proprietarii de apartamente au cauzat pagube proprietății comune, președintele trebuie să spună despre amploarea pagubei și măsurile luate pentru eliminarea acesteia.

Citiți despre decizia de lichidare a HOA și despre procesul de încetare a activităților acestuia.

Managerul HOA și președintele HOA sunt oameni diferiți. În mod oficial, managerul - individual, căruia îi este delegată, contra unei anumite taxe, o parte din funcționalitatea administrativă aferentă organizării activității HOA în sine. De regulă, managerul parteneriatului este angajat din exterior.

Astfel, putem concluziona că funcția de manager are scopul de a „descărca” aparatul de conducere al parteneriatului în persoana președintelui acesteia.

Principalele funcții ale unui manager într-un HOA includ:

Desigur, o serie de funcții și puteri oficiale ale managerului HOA pot fi extinse în conformitate cu deciziile luate de conducerea parteneriatului.

Adesea, președintele unei HOA se confruntă cu o cantitate destul de mare de obligații cărora nu le poate face față sau pur și simplu nu are suficient timp pentru a face acest lucru. Apoi, conducerea parteneriatului implică o persoană care acceptă să preia funcția de manager și să împartă unele dintre responsabilități cu președintele, preluând funcțiile sale legate de procesele interne.

Există, de asemenea, cazuri în care, printre rezidenții care sunt proprietarii efectivi ai proprietății, aceștia nu pot selecta un candidat potrivit pentru funcția de președinte, iar adunarea nu poate face o alegere. Apoi, este angajată și o terță parte pentru a servi ca manager HOA.

Important! Diferența cheie dintre managerul unei HOA și președintele HOA este că funcția de manager poate fi ocupată de o persoană care nu este proprietarul unei locuințe pe teritoriul parteneriatului.

Un manager angajat nici măcar nu trebuie să fie rezident al unei anumite clădiri pentru a ocupa această funcție.în parteneriat. Codul locuinței din Rusia subliniază că numai proprietarul proprietății poate deveni președintele HOA.

Astfel, diferența dintre funcțiile de director și de președinte constă nu numai în amploarea obligațiilor, ci și în raportul lor juridic cu proprietatea comună, ale căror interese sunt protejate de HOA. Dacă pentru președinte afilierea directă la MKD este obligatorie, atunci pentru manager nu este.

Cum și unde este reglementat statutul juridic?

Statutul juridic al managerului este fixat în contractul de muncă sau în procesul de aprobare a unui acord de drept civil atunci când persoana care a solicitat să devină manager preia funcția corespunzătoare.

In plus, statut juridic trebuie incluse în fișa postului a managerului.

Întrucât managerul este persoană fizică, la momentul încheierii tranzacției, consiliul de conducere al societății nu își transferă responsabilitățile privind prestarea de servicii publice către administrator, ci rămâne executorul acestora.

Referinţă! Domeniul juridic al postului de manager este în plan procesele de management natura administrativă, inclusiv controlul asupra respectării bunurilor imobiliare publice, în special, menținerea acestuia în stare corespunzătoare, repararea și întreținerea.

Există cazuri când Carta HOA conține o serie de responsabilități fixe, printre care pot fi precizate anumite aspecte. Apoi, sfera competențelor, al căror transfer se efectuează către managerul HOA, este determinată de consiliul de administrație al parteneriatului însuși în afara cadrului legal.

Se recomandă ca managerul HOA să se familiarizeze cu atenție nu numai cu contractele și instrucțiunile, ci și cu Carta HOA, în care intenționează să își desfășoare activitatea în viitor.

Modele de interacțiune cu parteneriatul

Există două modele de interacțiune între manager și parteneriat:

Înregistrarea puterilor prin semnarea unui acord

După cum sa menționat mai devreme, HOA întocmește unul dintre cele două tipuri de acorduri cu persoana care ocupă funcția de manager - un contract de muncă sau un acord pe bază de drept civil.

Împuternicire

HOA are dreptul să o desemneze și să o transfere managerului funcțiile postuluiîntr-o procură oficială. De obicei, acest document este întocmit în situațiile în care managerul trebuie să reprezinte interesele parteneriatului într-o organizație terță, de exemplu, în diferite organisme guvernamentale.

Procura indică toate puterile managerului, care sunt de obicei duplicate cu cele date în fișa postului sau prevăzute într-un contract civil.

Prevederile generale privind proiectarea sa sunt prevăzute în capitolul 10 din Codul civil al Federației Ruse.

Încheind explicația complexității cu privire la poziții precum președinte și manager al HOA, se poate observa că există o diferență semnificativă între ele, mai ales în context juridic.

Președintele asociației locative este un lider ales strict dintre participanții la HOA două căi principale, în funcție de prevederile Cartei (clauza 3 din art. 147 din Codul locuinței RF):

1. Prin vot în adunarea generală.
2. Prin votul membrilor consiliului.

Sunt specificate funcțiile președintelui Codul Locuințeiși Carta parteneriat.

Conform paragrafelor 1.2 ale articolului 149 din Codul locuinței RF, președintele trebuie să executa deciziile consiliuluiși întâlniri ale participanților la HOA, precum și desfășurarea managementului general al activităților, elaborarea regulamentelor de personalși determină salariile lucrătorilor angajați.

Planul și reglementările pentru activitățile angajaților angajați și cuantumul remunerației acestora elaborate de președinte supuse aprobării obligatorii adunarea generală a membrilor HOA (clauza 2 a articolului 149 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Codul locuinței al Federației Ruse, articolul 149. Președintele consiliului de administrație al unei asociații de proprietari

1. Președintele consiliului de administrație al unei asociații de proprietari este ales pentru o perioadă stabilită prin statutul asociației. Președintele consiliului de administrație al parteneriatului asigură punerea în aplicare a hotărârilor consiliului de administrație, are dreptul de a da instrucțiuni și ordine tuturor oficiali parteneriate, a căror executare este obligatorie pentru persoanele specificate.
2. Președintele consiliului de administrație al unei asociații de proprietari acționează fără împuternicire în numele societății, semnează documente de plată și efectuează tranzacții care, potrivit legii, statutului societății, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului. a parteneriatului sau a adunării generale a membrilor parteneriatului, elaborează și supune spre aprobare adunarea generală membri ai parteneriatului, regulamentul intern al parteneriatului în raport cu angajații ale căror atribuții includ întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, reglementări privind plata forței de muncă, aprobarea altor documente interne ale parteneriatului prevăzute de prezentul cod. , statutul societății și hotărârile adunării generale a membrilor societății.

Managerul unui parteneriat este un angajat care implicat în rezolvare urmatoarele sarcini:

• organizarea reparațiilor și a altor lucrări;
• controlul calitatii serviciilor publice;
• managementul personalului;
• managementul crizelor.

Important! Managerul nu trebuie neapărat să fie membru al HOA, dar trebuie să aibă experiență în domeniul utilităților și să înțeleagă legislația privind locuința.

Care este diferența dintre ele?

Principala diferență este faptul că președintele este lider autorizat ales, iar managerul este controlat complet de către președinte, la fel ca toți ceilalți angajați ai HOA. Președintele determină mandatul managerului la o ședință de consiliu.

Manager ca persoană fizică este un fel de alternativă societate de administrare, iar președintele în calitate de reprezentant al proprietarilor de proprietăți controlează activitățile manageruluiși îi cere un raport. Există o serie de diferențe între aceste poziții în mai multe aspecte:

• statut juridic;
• domeniul drepturilor și responsabilităților;
• responsabilitate;
• proceduri de angajare și concediere.

Diferențe în fiecare aspect decurg din legislația civilă și locativă, precum și activitățile unei asociații de locuințe specifice și practica de aplicare a legii existentă.

Statut juridic

Statutul de administrator al asociației de locuințe specificate în contractul de închiriereîntre el și consiliul de conducere al parteneriatului.

Președintele ales, spre deosebire de manager, nu are statut angajat, A starea şef administrativ O HOA care are competențele necesare pentru a desfășura acțiuni legale în numele asociației locative.

Legea dă dreptul managerul, dacă este necesar, efectuează o serie de acțiuni.

Are un drept luarea deciziilor fără împuternicire conform paragrafului 2 al art. 149 Codul locuinței al Federației Ruse.

Potrivit legii, șeful HOA poate acționa ca:

1. un individ (angajat).
2. Antreprenor individual.

Managerii cu statut de antreprenor individual pot desfasoara activitati de managementîn mai multe HOA în același timp.

Important! Managerul nu poate fi un furnizor de servicii de utilități.

Această funcție poate fi îndeplinită numai organizații de management sau întreprinderile furnizoare de resurse.

Înregistrarea puterilor

Atribuțiile președintelui asociației locative sunt parțial definite de Codul Locuinței și fac obiectul unei descrieri detaliate în statutul unei anumite HOA. Baza activităților legale președintele este . Acest document trebuie depus la autoritățile de supraveghere a locuințelor și la serviciul fiscal, unde sunt înregistrate datele persoanei alese în funcția de președinte al societății.

Managerul poate fi înregistrat ca angajat parteneriat în două moduri:

• prin izolare contract de munca;
• prin încheierea unui acord civil.

Executarea unui contract de muncă este reglementată de normele capitolului 11 din Codul Muncii al Federației Ruse și implică poziția subordonată de managerîn legătură cu managementul HOA.

Un acord civil presupune mai larg puterile unui manager angajat cu o descriere detaliată a termenilor activităților și domeniilor sale de competență.

Drepturi și responsabilități

De bază drepturile președintelui HOA(asociații de locuințe) se rezumă la exercitarea funcţiilor de control asupra activităților lucrătorilor angajați (inclusiv managerul angajat).

Pe lângă asta, el încredinţat cu luarea deciziilor privind semnarea contractelor, acordurilor și documentelor financiare în numele asociației de proprietari.

Printre altele, conchide președintele HOA acord de angajare a unui manager.

LA drepturile unui manager angajat include:

• selectarea lucrătorilor pentru întreținerea și repararea proprietății asociației de locuințe;
• concedierea lucrătorilor angajați;
• obținerea de informații despre istoricul financiar al HOA;
• reprezentarea intereselor HOA prin împuternicire în autoritățile oficiale.

Important! Responsabilitățile președintelui HOA se limitează la organizarea executării deciziilor ședințelor participanților la parteneriat.

Face acest lucru în conformitate cu Carta și cu responsabilitățile de monitorizare a performanței la timp și de înaltă calitate a muncii și asigurarea resurselor utilitare.

Responsabilitățile unui manager angajat determinat prin contractul de munca cu acesta. În cele mai multe cazuri, aceste responsabilități includ:

1. selecția antreprenorilor.
2. Încheierea contractelor și contractanților.
3. Prezentarea raportului de activitate.
4. Lucrul cu debitorii.

Președinte al Consiliului nu poate să-și transfere atribuțiile unui manager angajat sau să îi atribuie atribuțiile (clauza 3.1 din articolul 147 din Codul Locuinței RF).

Codul locuinței al Federației Ruse, articolul 147. Consiliul de administrație al asociației de proprietari

3.1. Un membru al consiliului de administrație al unei asociații de proprietari nu poate fi o persoană cu care asociația a încheiat un acord pentru administrarea unui bloc de locuințe sau o persoană care deține o funcție în organele de conducere ale organizației cu care asociația a intrat. în acordul menționat, precum și un membru comisie de audit(auditor) al parteneriatului. Un membru al consiliului de administrație al unei asociații de proprietari nu poate combina activitățile sale în consiliul parteneriatului cu munca în societate în baza unui contract de muncă, precum și să încredințeze, să încredințeze sau să încredințeze în alt mod unei alte persoane îndeplinirea atribuțiilor sale de membru al consiliului de conducere al parteneriatului.

Este permisă doar atribuirea unui manager angajat termeni de referință limitati cu aprobarea majorității membrilor consiliului sau ai adunării generale (determinate prin statut).

Responsabilitate

Membru președinte al parteneriatului pe deplin răspunzătoare față de rezidenți.

El trebuie în mod regulat furniza documentația necesară auditor ales și adunarea generală a membrilor HOA și este responsabil să de către aceste instituţii de control.

Managerul nu are dreptul de a lua decizii care merg împotriva intereselor locuitorilor.

Președintele HOA exercită controlul general și întocmește un raport complet.

El poartă responsabilitatea financiară tuturor locuitorilor cu privire la următoarele puncte:

• pentru livrarea la timp a resurselor de utilități către proprietarii de case;
• pentru utilizarea responsabilă a resurselor materiale;
• pentru activitățile unui manager angajat.

Dacă managerul dintr-un motiv oarecare nu și-a îndeplinit îndatoririle, sau le-a efectuat cu încălcarea legii sau a contractului de muncă, apoi răspunderea față de chiriașii-membri ai asociației pentru aceste erori încredinţată preşedintelui HOA.

Important! Membrii consiliului sunt în egală măsură responsabili pentru acțiunile pe care le efectuează în numele parteneriatului.

Salariat managerul este responsabilîn cadrul activităților sale:

• material;
• penal;
• civil.

Răspunderea este determinată de persoana relevantă clauzele contractului de muncăși există în cadrul proprietății încredințate spre înstrăinare și numerar. Răspunderea civilă există în termenii contractului cu conducerea parteneriatului.

Răspunderea penală apare în cazuri excepționale când neglijenţa în exercitarea funcţiilor de control asupra întreţinerii comunicaţiilor energetice de către lucrători duce la situații de urgență.

Demitere și schimbare

Angajarea și concedierea unui manager efectuate prin hotărâre a adunării proprietarilor sau numai de către președinte, dacă acesta împuternicit prin Cartă.

Conducerea asociației de locuințe are dreptul de a schimba managerul angajat sau să-l concedieze dacă acesta din urmă și-a îndeplinit sarcinile în conformitate cu Codul Muncii al Federației Ruse, nerespectarea termenilor contractului.

Uneori, demiterea unui manager nu poate fi efectuată conform punctelor prevăzute la art. 81 din Codul Muncii al Federației Ruse.

Încălcarea legii este inacceptabilă.

În acest caz, întâlnirea participanților asociației de locuințe are dreptul de a lua o decizie privind suspendarea activităților unui astfel de manager.

În loc de un manager concediat consiliul desemnează un nou.

Pot fi încetarea anticipată a puterilor in urmatoarele cazuri:

1. hotărârile adunării generale a proprietarilor.
2. Deciziile consiliului de administrație (dacă sunt prevăzute în cartă).
3. Deciziile judiciare.

Instanțele civile au dreptul se amestecă în organizațiile de proprietari la recomandarea parchetului, în cazuri încălcare gravă legi și reglementări de către conducerea unor astfel de organizații.

Deci, președintele parteneriatului este lider oficial organizatii proprietari, iar managerul îndeplinește funcțiile de director executiv, fiind muncitor angajatîn legătură cu managementul HOA și îndeplinirea funcțiilor de conducere strict în cadrul contractului de muncă.

După ce ați primit Certificatul de înregistrare HOA, trebuie să faceți un sigiliu rotund și să deschideți un cont curent în orice bancă. În conformitate cu partea 2 a art. 23 din Codul Fiscal al Federației Ruse, HOA este obligată să notifice Serviciul Fiscal Federal despre deschiderea unui cont în termen de 7 (șapte) zile de la data deschiderii acestuia, în caz contrar, în conformitate cu art. 118 din Codul Fiscal al Federației Ruse, HOA va fi aplicată o amendă în valoare de 5.000 (cinci mii) de ruble.

În plus, este necesară înregistrarea HOA la autoritățile de stat. fonduri extrabugetareși autoritățile statistice.

Grupul de inițiativă sau președintele HOA informează proprietarii imobilului cu privire la finalizarea înregistrării HOA. Președintele HOA informează proprietarii spațiilor despre oportunitatea aderării acestora la membrii HOA.

Conform scrisorii explicative a Ministerului dezvoltare regională a Federației Ruse din 20 decembrie 2006 Nr. 14314-RM/07 „Cu privire la momentul obligației de a începe administrarea unui bloc de locuințe”, asociația de proprietari este obligată să înceapă administrarea blocului de locuințe imediat de la data înregistrare de stat HOA. Potrivit scrisorii explicative a Ministerului Dezvoltării Regionale al Federației Ruse din 20 decembrie 2006 Nr. 14313-RM/07 „Cu privire la transferul documentației tehnice către blocurile de locuințe”, organizația care a gestionat anterior blocul de locuințe (adică înainte crearea HOA) este obligat să-l transfere gratuit către parteneriat documentatia tehnica la casă cu treizeci de zile înainte de producerea Responsabilitățile HOAîncepe să gestionezi o astfel de casă.

În conformitate cu partea 1 a art. 137, art. 162 O HOA poate administra un bloc de apartamente în două forme.

Care organ de conducere al parteneriatului - adunarea generală a membrilor HOA sau consiliul HOA - are dreptul de a decide asupra alegerii formei de administrare a blocului? Răspunsul la această întrebare ar trebui să fie cuprins în statutul parteneriatului. Dacă statutul HOA nu include această problemă în competența consiliului, atunci această problemă este rezolvată de membrii HOA în adunarea lor generală.

Două forme de management al unui bloc de locuințe în care a fost creat un HOA:

eu. HOA gestionează casa în mod independent, toate sau majoritatea tipurilor de muncă efectuate de personal angajat de asociație, lucrări individuale executate de antreprenori în conformitate cu contractele încheiate. HOA, în nume propriu și în interesul membrilor săi și al altor proprietari și utilizatori ai spațiilor dintr-o clădire de apartamente, încheie contracte cu furnizarea de resurse și alte organizații care furnizează alte tipuri de servicii prin decizie a adunării generale a membrilor HOA. , de exemplu, servicii de comunicații - RSVO, MGTS, securitatea intrărilor etc. .p. Plățile de la cetățeni pentru locuințe și servicii comunale sunt transferate în contul curent al HOA.

O variație a acestei forme este situația în care HOA încheie un acord pentru efectuarea de lucrări și servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente pentru toate tipurile de lucrări și servicii necesare într-o astfel de clădire cu o frecvență stabilită. de executare. Încheie contracte cu companii de furnizare de resurse și acționează ca furnizor de servicii de utilități. Încheie contracte pentru prestarea altor servicii în interesul proprietarilor de spații.

II. HOA încheie un acord de administrare a unui bloc de locuințe cu Organizația de Management, încredințând unei astfel de organizații efectuarea de lucrări și servicii pentru administrarea, întreținerea și repararea unui bloc de locuințe, funcțiile unui executor în furnizarea de utilități, încheierea altor acorduri în interesul proprietarilor de spații din clădire, precum și calcularea și încasarea plăților pentru serviciile prestate de organizația de management în temeiul contractului. Atunci când alegeți o organizație de management, puteți utiliza informațiile din Portalul de management al clădirilor de apartamente. Plățile cetățenilor pentru locuințe și servicii comunale sunt transferate în contul bancar al unei astfel de Organizații de Management.

În cea de-a doua formă, conducerea casei este efectuată de către Organizația de Management, acționând ca executor al utilităților, și efectuează lucrări de administrare, întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe.

Cu această opțiune, din punct de vedere economic - activitati financiare HOA se realizează numai în legătură cu munca desfășurată direct de asociația locativă. În acest caz, HOA nu suportă cheltuieli și nu are venituri dacă nu desfășoară nicio activitate în conformitate cu statutul său. activitate antreprenorialăși nu formează fonduri țintă pe cheltuiala sa, care sunt direcționate ulterior, de exemplu, către renovare majoră bloc de apartamente. HOA exercită doar controlul asupra activităților Organizației de Management și organizează interacțiunea cu proprietarii spațiilor. Organizația cu care HOA încheie un contract de management acționează ca antreprenor în relațiile cu HOA, furnizând servicii de management pentru blocul de locuințe.

III. Este posibilă o opțiune în care HOA încheie un acord de management cu organizația de management, dar îndeplinește funcțiile de calculare a plăților pentru locuințe și servicii comunale în mod independent. Plățile de la proprietari, chiriași, chiriași ai spațiilor și subvențiile bugetare sunt transferate în contul de decontare al HOA. Dezavantajele acestei metode sunt o cantitate mare de muncă pentru președintele HOA, necesitatea de a accepta loc de muncă permanent unul sau mai mulți contabili, respectiv, costuri salariale suplimentare semnificative.

Toate organizațiile sunt obligate să țină înregistrări contabile ale proprietății, datoriilor și tranzacțiilor comerciale. Acest lucru este valabil și pentru HOA. Atunci când formează o politică contabilă, HOA alege o metodă dintre mai multe permise de lege și reglementărilorîn contabilitate. Conform clauzei 5 din Reglementările contabile „Politica contabilă a organizației” (Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 6 octombrie 2008 N 106n (modificat la 18 decembrie 2012) „Cu privire la aprobarea reglementărilor contabile”) contabil șef HOA sau altă persoană responsabilă de întreținere contabilitate(de exemplu, șeful organizației, care în HOA este președintele consiliului) aprobă politica contabila. Adică, asociația locativă trebuie să adopte un document administrativ special (un ordin privind politicile contabile).

În lipsa muncii efectuate direct de către HOA, au format fonduri de parteneriat, venituri, ale căror surse nu sunt plăți obligatorii membri ai HOA și proprietari de spații care nu sunt membri ai acesteia, pe baza rezultatelor activitate economică asociația de locuințe trebuie să întocmească un „sold zero”, care se prezintă împreună cu rapoartele contabile relevante autorităților fiscale și autorităților de raportare statistică.

Responsabilitatea organizării contabilității în asociațiile de proprietari, ansamblurile rezidențiale, cooperativele de locuințe este atribuită contabilului-șef sau managerului - președinte al consiliului de administrație. Acesta din urmă are dreptul de a apela și la serviciile unei organizații specializate.

Potrivit părții 1 a art. 165 Codul locuinței al Federației Ruse, autorități administrația locală sunt obligaţi să furnizeze condiţii egale pentru activitățile organizațiilor de conducere, indiferent de formele lor organizatorice și juridice. Pentru a pune în aplicare această cerință, Guvernul de la Moscova a emis Rezoluția nr. 299-PP din 24 aprilie 2007 „Cu privire la măsurile de aducere a sistemului de management al blocurilor de locuințe din orașul Moscova în conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse”, în conformitate cu care sunt organizațiile care îndeplinesc funcțiile de administrare a blocurilor de locuințe, indiferent de forma lor organizatorică și juridică (SUE, HOA, cooperativă de locuințe, LLC, SA etc.) din bugetul orașului Moscova, se acordă subvenții pentru întreținerea și reparațiile în curs a unui bloc de locuințe - pentru suprafața totală a spațiilor de locuit (excluzând suprafața spațiilor de vară: loggii vitrate și deschise, terase, balcoane) ocupate de anumite categorii de cetățeni (proprietari ai singurelor locuințe; proprietari de apartamente privatizate ; cetăţeni care ocupă spaţii în baza contractelor de închiriere socială).

În prima formă de administrare a unui bloc de apartamente, HOA are dreptul, în modul prescris, să încheie un acord cu Comitetul de administrare a proprietății de stat pentru acordarea de subvenții de la bugetul orașului Moscova pentru întreținerea și repararea proprietății comune din blocul de locuințe. Subvențiile sunt transferate în contul curent al HOA.

În a doua formă de gestionare a unui bloc de apartamente, responsabilitățile pentru încheierea unui acord pentru acordarea de subvenții din bugetul orașului Moscova pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente sunt asumate de organizația de management. Subvențiile sunt transferate în contul bancar al unei astfel de organizații de management.