Înțelegem managementul și activitățile HOA: protocoale, împuterniciri și obligații. Care este diferența dintre funcțiile de manager HOA și de președinte?

După ce ați primit Certificatul de înregistrare HOA, trebuie să faceți un sigiliu rotund și să deschideți un cont curent în orice bancă. În conformitate cu partea 2 a art. 23 din Codul Fiscal al Federației Ruse, HOA este obligată să notifice Serviciul Fiscal Federal despre deschiderea unui cont în termen de 7 (șapte) zile de la data deschiderii acestuia, în caz contrar, în conformitate cu art. 118 din Codul Fiscal al Federației Ruse, HOA va fi aplicată o amendă în valoare de 5.000 (cinci mii) de ruble.

În plus, este necesară înregistrarea HOA la autoritățile de stat. fonduri extrabugetareși autoritățile statistice.

Grupul de inițiativă sau președintele HOA informează proprietarii imobilului cu privire la finalizarea înregistrării HOA. Președintele HOA informează proprietarii spațiilor despre oportunitatea aderării acestora la membrii HOA.

Conform scrisorii explicative a Ministerului dezvoltare regională Federația Rusă din 20 decembrie 2006 Nr. 14314-RM/07 „Cu privire la momentul obligaţiei de începere a administrării unui bloc de locuinţe”, asociaţia de proprietari este obligată să înceapă administrarea blocului de locuinţe imediat de la data înregistrării de stat a HOA. Potrivit scrisorii explicative a Ministerului Dezvoltării Regionale al Federației Ruse din 20 decembrie 2006 Nr. 14313-RM/07 „Cu privire la transferul documentației tehnice către blocurile de locuințe”, organizația care a gestionat anterior blocul de locuințe (adică înainte crearea HOA) este obligat să-l transfere gratuit către parteneriat documentatia tehnica la casă cu treizeci de zile înainte de producerea Responsabilitățile HOAîncepe să gestionezi o astfel de casă.

În conformitate cu partea 1 a art. 137, art. 162 O HOA poate administra un bloc de apartamente în două forme.

Care organ de conducere al parteneriatului - adunarea generală a membrilor HOA sau consiliul HOA - are dreptul de a decide asupra alegerii formei de administrare a blocului? Răspunsul la această întrebare ar trebui să fie cuprins în statutul parteneriatului. Dacă statutul HOA nu include această problemă în competența consiliului, atunci această problemă este rezolvată de membrii HOA în adunarea lor generală.

Două forme de management al unui bloc de locuințe în care a fost creat un HOA:

eu. HOA gestionează casa în mod independent, toate sau majoritatea tipurilor de muncă efectuate de personal angajat de asociație, lucrări individuale executate de antreprenori în conformitate cu contractele încheiate. HOA, în nume propriu și în interesul membrilor săi și al altor proprietari și utilizatori ai spațiilor dintr-o clădire de apartamente, încheie contracte cu furnizarea de resurse și alte organizații care furnizează alte tipuri de servicii prin decizie a adunării generale a membrilor HOA. , de exemplu, servicii de comunicații - RSVO, MGTS, securitatea intrărilor etc. .p. Plățile de la cetățeni pentru locuințe și servicii comunale sunt transferate în contul curent al HOA.

O variație a acestei forme este situația în care HOA încheie un acord pentru efectuarea de lucrări și servicii pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente pentru toate tipurile de lucrări și servicii necesare într-o astfel de clădire cu o frecvență stabilită. de executare. Încheie contracte cu companii de furnizare de resurse, acționează ca antreprenor utilitati. Încheie contracte pentru prestarea altor servicii în interesul proprietarilor de spații.

II. HOA încheie un acord de administrare a unui bloc de locuințe cu Organizația de Management, încredințând unei astfel de organizații efectuarea de lucrări și servicii pentru administrarea, întreținerea și repararea unui bloc de locuințe, funcțiile unui executor în furnizarea de utilități, încheierea altor acorduri în interesul proprietarilor de spații din clădire, precum și calcularea și încasarea plăților pentru prev. organizarea de conducere servicii sub contract. Atunci când alegeți o organizație de management, puteți utiliza informațiile din Portalul de management al clădirilor de apartamente. Plățile cetățenilor pentru locuințe și servicii comunale sunt transferate în contul bancar al unei astfel de Organizații de Management.

În cea de-a doua formă, conducerea casei este efectuată de către Organizația de Management, acționând ca executor al utilităților, și efectuează lucrări de administrare, întreținere și reparare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe.

Cu această opțiune, activitățile economico-financiare ale HOA se desfășoară numai în raport cu munca efectuată direct de asociația locativă. În acest caz, HOA nu suportă cheltuieli și nu are venituri dacă nu desfășoară nicio activitate antreprenorială în conformitate cu statutul său și nu formează fonduri fiduciare pe cheltuiala sa, care sunt alocate ulterior, de exemplu, pentru reparații majore ale un bloc de apartamente. HOA exercită doar controlul asupra activităților Organizației de Management și organizează interacțiunea cu proprietarii spațiilor. Organizația cu care HOA încheie un contract de management acționează ca antreprenor în relațiile cu HOA, furnizând servicii de management pentru blocul de locuințe.

III. Este posibilă o opțiune în care HOA încheie un acord de management cu organizația de management, dar îndeplinește funcțiile de calculare a plăților pentru locuințe și servicii comunale în mod independent. Plățile de la proprietari, chiriași, chiriași ai spațiilor și subvențiile bugetare sunt transferate în contul de decontare al HOA. Dezavantajele acestei metode sunt o cantitate mare de muncă pentru președintele HOA, necesitatea de a accepta loc de muncă permanent unul sau mai mulți contabili, respectiv, costuri salariale suplimentare semnificative.

Toate organizațiile sunt obligate să țină înregistrări contabile ale proprietății, datoriilor și tranzacțiilor comerciale. Acest lucru este valabil și pentru HOA. Atunci când formează o politică contabilă, HOA alege o metodă dintre mai multe permise de lege și reglementărilorîn contabilitate. Conform clauzei 5 din Reglementările contabile „Politica contabilă a organizației” (Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 6 octombrie 2008 N 106n (modificat la 18 decembrie 2012) „Cu privire la aprobarea reglementărilor contabile”) contabil șef HOA sau altă persoană responsabilă de întreținere contabilitate(de exemplu, șeful organizației, care în HOA este președintele consiliului) aprobă politica contabilă. Adică, asociația locativă trebuie să adopte un document administrativ special (un ordin privind politicile contabile).

În lipsa muncii efectuate direct de către HOA, au format fonduri de parteneriat, venituri, ale căror surse nu sunt plăți obligatorii membri ai HOA și proprietarii de spații care nu sunt membri ai acesteia, pe baza rezultatelor activităților economice ale asociației locative, trebuie întocmit „sold zero”, care se depune împreună cu rapoartele contabile corespunzătoare organelor fiscale. și autoritățile de raportare statistică.

Responsabilitatea organizării contabilității în asociațiile de proprietari, ansamblurile rezidențiale, cooperativele de locuințe este atribuită contabilului-șef sau managerului - președinte al consiliului de administrație. Acesta din urmă are dreptul de a apela și la serviciile unei organizații specializate.

Potrivit părții 1 a art. 165 Codul locuinței al Federației Ruse, autorități administrația locală sunt obligaţi să furnizeze condiţii egale pentru activitățile organizațiilor de conducere, indiferent de formele lor organizatorice și juridice. Pentru a pune în aplicare această cerință, Guvernul de la Moscova a emis Rezoluția nr. 299-PP din 24 aprilie 2007 „Cu privire la măsurile de aducere a sistemului de management al blocurilor de locuințe din orașul Moscova în conformitate cu Codul Locuinței al Federației Ruse”, în conformitate cu care sunt organizațiile care îndeplinesc funcțiile de administrare a blocurilor de locuințe, indiferent de forma lor organizatorică și juridică (SUE, HOA, cooperativă de locuințe, SRL, OJSC etc.) din bugetul orașului Moscova, se acordă subvenții pentru întreținerea și reparatii curente bloc de locuințe - pentru suprafața totală a spațiilor de locuit (excluzând suprafața spațiilor de vară: loggii vitrate și deschise, terase, balcoane), ocupate de anumite categorii de cetățeni (proprietari ai singurelor locuințe; proprietari de apartamente privatizate); cetăţeni care ocupă spaţii în baza contractelor de închiriere socială).

În prima formă de administrare a unui bloc de apartamente, HOA are dreptul, în modul prescris, să încheie un acord cu Comitetul de administrare a proprietății de stat pentru acordarea de subvenții de la bugetul orașului Moscova pentru întreținerea și repararea proprietății comune din blocul de locuințe. Subvențiile sunt transferate în contul curent al HOA.

În a doua formă de gestionare a unui bloc de apartamente, responsabilitățile pentru încheierea unui acord pentru acordarea de subvenții din bugetul orașului Moscova pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente sunt asumate de organizația de management. Subvențiile sunt transferate în contul bancar al unei astfel de organizații de management.

Acesta este un angajat al cărui post este prevăzut în tabelul de personal (cu condiția ca adunarea generală să fi aprobat astfel de personal).

Pentru acest post este atent selectat un profesionist din sectorul utilitatilor publice care are cunostinte de prima mana a intregului mecanism de management al blocurilor de locuinte.

Un astfel de angajat pentru asociația de proprietari este nucleul, axa în jurul căreia se învârt toate activitățile HOA pentru a deservi și menține toate sistemele casei în stare de funcționare pentru aprovizionarea neîntreruptă cu resurse pentru fiecare sediu.

Referinţă: Dar aceasta nu este un substudiu pentru președinte, funcțiile acestora oficiali complet diferit.

Dacă președintele este implicat în treburile administrative, atunci directorul casei se ocupă de partea pur tehnică a activității, toți lucrătorii, de la instalator până la curățătorul terenului, îi sunt subordonați.

Managerul clădirii este omniprezent, știe unde trebuie reparată fațada, supapa trebuie înlocuită și ce subantreprenori trebuie implicați în lucrări speciale. El este managerul principal care determină prioritatea problemelor.

Cine poate fi angajat pentru acest post?

Un manager poate fi angajat pentru a lucra într-un HOA ca persoană fizică. persoană și antreprenor individual. Acest angajat trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

IMPORTANT:Întrucât această poziţie cere răspundere financiară, atunci solicitantul trebuie să nu aibă trecut penal și să fie implicat anterior în furt.

Administratorul nu poate fi proprietar?

Spre deosebire de președintele HOA, este posibil ca administratorul clădirii să nu aibă nimic de-a face cu blocul de locuit deservit de parteneriat. Prezența proprietății în această casă nu este nici o condiție prealabilă, nici un obstacol.

Principala cerință pentru un manager este profesionalismul în domeniu utilitati.

Responsabilitati si fisa postului

Responsabilitățile conducătorului clădirii sunt următoarele:

IMPORTANT: Managerul casei controlează eliberarea și consumul de materiale necesare, unelte, achiziționează piese de schimb, echipamente etc. și efectuează ștergeri.

De asemenea, acest manager nu este lipsit de documente, trebuie să aibă o idee despre starea plăților, să participe la eliberarea certificatelor, la elaborarea și implementarea măsurilor pentru pregătirea tuturor sistemelor MKD în timpul iernii; perioadele de vară etc.

Fișa postului directorului clădirii conține și alte secțiuni: pe lângă îndatoriri, această instrucțiune descrie și drepturile sale, condițiile de muncă și de plată, responsabilitatea, programul de muncă și odihnă.

Mai jos este un exemplu de document:

Ce drepturi are?

Administratorul de proprietate are următoarele drepturi:

ATENŢIE: Managerul casei are dreptul de a cere tratament respectuos și asigurarea locului de muncă cu tot ce este necesar pentru maxim munca eficienta.

Cât este salariul?

Poziția de manager de casă HOA necesită cunoștințe, educație și abilități speciale, dar este și bine plătită. Salariul mediu pentru acest post in 2017 se incadreaza in urmatoarele limite:

Câștigurile unui manager de casă diferă semnificativ în funcție de regiune, ceea ce sugerează că nu toată lumea a trecut la noi metode de administrare a blocurilor și nu a apreciat pe deplin importanța unui bun manager.

Care sunt conditiile de munca?

Ziua de lucru a unui manager de nivel mediu într-un HOA este plină peste măsură. Din punct de vedere fizic, el nu poate și nu ar trebui să se afle pe teritoriul blocului de apartamente tot timpul: este nevoie să participe la întâlniri, negocieri, în instanțe, la seminarii, dar în timpul orelor de funcționare, precum și la recepțiile rezidenților, este necesar să fie la fața locului.

REFERINŢĂ: Managerul clădirii are propriul birou, prezența unui calculator în care este o condiție indispensabilă în 2017.

Are dreptul să-i ceară locul de munca a fost echipat într-un mod convenabil pentru angajatul însuși și pentru vizitatorii săi, mai ales că primește nu numai subordonații săi, ci și proprietarii spațiilor, antreprenorii și reprezentanții companiilor furnizoare de resurse etc.

Programul zilei de lucru este de 8 ore, dar dacă apare un accident sau o condiție premergătoare urgenței, acest manager poate fi chemat la șantier în orice moment al zilei.

Contract de munca cu managerul HOA

Unul dintre tipurile de contracte de muncă în parteneriat poate fi încheiat cu managerul clădirii - dreptul muncii sau dreptul civil.

La alegerea primei opțiuni, angajatul și conducerea acestuia sunt supuse cerințelor de conformitate cu Codul Muncii al Federației Ruse, a doua - Codului de procedură civilă al Federației Ruse.

Un contract de muncă este cel mai preferat tip de formalizare a relațiilor, din momentul în care managerul este protejat și are toate drepturile, inclusiv concediul, concediu medical si pentru concediere strict in cadrul legii, iar nivelul castigului va corespunde strict cu cel specificat la masa de personal parteneriat.

Un exemplu de document în fotografia de mai jos:

Adesea, asociațiile de proprietari merg chiar și până la angajarea unui manager cu accent anti-criză, un astfel de manager va identifica punctele slabe, va optimiza activitățile echipei și va asigura ordinea și curățenia completă, echipamentele mereu funcționale, subordonarea neîndoielnică a mecanicilor, electricienilor; , instalatori etc.

Un specialist de clasă în poziția de manager de clădire este o mană cerească atât pentru consiliu, cât și pentru rezidenți.

Oricine urmărește îndeaproape modificările legislației este conștient de faptul că, din 2006, este pur și simplu inutil să ceri performanță de la structurile municipale relevante - guvernul Federației Ruse a dat undă verde fiecărui proprietar al apartamentului său.

A apărut o oportunitate de a organiza o structură non-profit al cărei scop este gestionarea și controlul proprietății comune. Asociația de proprietari deține control deplin asupra unde se cheltuiesc banii colectați de la rezidenți și asupra calității serviciilor achiziționate.

După colectarea datelor despre toți proprietarii de proprietăți din teritoriul controlat, are loc o ședință deschisă în persoană a tuturor rezidenților, la care sunt alese organele de conducere ale Asociației Proprietarilor de Case. Alegerea voluntară este susținută de procesul-verbal al ședinței și de formularele de vot ale fiecărui participant. Rezultatul unei alegeri la care au fost prezenți cel puțin jumătate din toți proprietarii de proprietăți poate fi considerat legal.

Inițial determinat organ executiv - auditor și membri ai consiliului de administrație, se aprobă statutul organizației. Termenul consiliului de administrație al grupului selectat este determinat de statut. Practic nu depășește 24 de luni. Corpul suprem Conducerea este considerată a fi o adunare generală a membrilor organizației. În plus, pe baza articolului 147 din Codul locuinței al Federației Ruse, președintele parteneriatului este ales dintre membrii consiliului de administrație, care gestionează complet HOA. Adunarea membrilor parteneriatului este competentă să:

• introduce orice amendamente la Carta HOA;
• ia o decizie privind reorganizarea sau;
• alege membrii consiliului și comisiei de audit;
• stabiliți o sumă taxa de membru;
• să organizeze fonduri suplimentare pentru HOA - un fond de finanțare de rezervă, un fond pentru lucrări de restaurare și reparații ale proprietății comune;
• ia decizii privind obținerea unui împrumut de la bănci;
• determinarea principalelor domenii de investitie;
• aprobă planul de activitate financiară al organizației;
• luați în considerare plângeri împotriva actualelor organe de conducere ale HOA (am scris despre plângeri);
• determina valoarea plăților către membrii activi ai parteneriatului;
• ia decizii privind închirierea spațiilor și teritorii controlate.

După cum sa spus mai devreme, toate acțiunile și competențele organelor de conducere ale HOA strict reglementată de carta adoptată. În conformitate cu acest document, se stabilește frecvența și momentul întâlnirilor membrilor parteneriatului. Adesea, întâlnirea are loc o dată la 30 de zile. Desfășurarea ședinței și deciziile luate sunt strict înregistrate, iar procesele-verbale sunt păstrate în arhive pentru o perioadă lungă de timp.

Președintele HOA primește plată pentru îndeplinirea atribuțiilor sale, în timp ce membrii consiliului lucrează gratuit. Organele de conducere desfășoară activități de birou și contabilitate. Absolut totul este adus în fața instanței unei astfel de organizații non-profit chestiuni financiare, privind suportul de viață al teritoriului controlat. Pe în acest moment Procesul de management al Asociației Proprietarilor de Case este reglementat de actul de înființare al organizației.

Carta subliniază în mod clar toate drepturile și obligațiile structurii și ale organelor de conducere. Aspectele menționate în acesta nu ar trebui să contravină legislației Federației Ruse și documentelor legale locale. Această lucrare trebuie să conțină:

• Numele, adresa HOA și alte informații generale;
• scopul creării unei structuri nonprofit;
• drepturile și obligațiile membrilor HOA;
• clauzele care reglementează activitățile președintelui societății, ale auditorului și ale membrilor consiliului de administrație;
• procedura si frecventa colectarii;
• algoritm de eliminare a structurii.

Tipuri de activități

Pentru atingerea scopurilor specificate în document fondator, HOA are tot dreptul să pună în aplicare activitate economică, în baza articolului 152 din Codul locuinței al Federației Ruse. O condiție prealabilă pentru organizarea unui HOA este delimitarea corespunzătoare a teritoriului dacă procedura se desfășoară corect, toate mansardele, subsolurile și zona înconjurătoare vor fi sub controlul Asociației de Proprietari.

Comercial

Conform articolul 24 Cod civil Federația Rusă, HOA are dreptul de a efectua activitate antreprenorială, dacă este necesar pentru a-ți atinge obiectivele. Sub comercial sau activitati financiare trebuie acceptate manipulările cu titluri de valoare - achiziționarea și vânzarea acestora, producția de bunuri și servicii.

În practică, Asociația de Proprietari poate folosi resursele financiare care se află în cont în structură și poate lua decizii privind gestiunea imobilului și oportunitatea utilizării acestuia.

Parteneriatul poate solicita structurii bancare un împrumut pentru nevoi specificate. Membrii consiliului de administrație și managerul pot oferi o cotă din teritoriul controlat pentru utilizare temporară (închiriere) în vederea obținerii de resurse financiare care vor fi utilizate pentru nevoile parteneriatului. Această oportunitate este oferită cu condiția ca drepturile și interesele proprietarilor să fie respectate. Cum să vezi? Citiți-l urmând link-ul.

Economic

Pe baza paragrafului 2 al articolului 152 din Codul locuinței al Federației Ruse, HOA are dreptul de a se angaja în următoarele tipuri de activități economice:

• utilizarea, întreținerea și repararea la timp a imobilelor și a teritoriului controlate;
• construirea de obiecte imobiliare suplimentare într-o clădire cu mai multe etaje (pe baza deciziei adunării membrilor HOA);
• închirierea unei acțiuni teritoriu comun sau imobiliare.

Dividendele primite ca urmare a operațiunilor de mai sus sunt utilizate în scopurile specificate în statut.

De exemplu, aceasta ar putea fi amenajarea unei curți, construirea unui loc de joacă sau foișoare, asfaltarea trotuarelor sau repararea unui drum.

În cazul în care proprietarii de proprietăți folosesc fondurile primite cu rea-credință, parteneriatul are dreptul de a cere o rambursare procedura judiciara.

Destul de des, președintele ales al parteneriatului nu are ocazia, și uneori chiar dorința, să-și părăsească locul principal de muncă și să se dedice în întregime faptelor bune. Prin urmare, există o tendință din ce în ce mai mare de a atrage un individ care va determinați principalele direcții de dezvoltare și lucrați la administrarea casei. Această persoană este managerul. CU un individ, aplicând pentru funcția de manager, conducerea HOA poate încheia un contract de muncă, incluzându-l astfel în personalul de posturi din HOA.

Citiți mai multe despre responsabilitățile președintelui.

Contract de munca

Potrivit articolului 57 Codul Muncii Federația Rusă, în contractul de muncă () al persoanei care îl încheie, este necesar să se indice detaliile pașaportului viitorului angajat, numele parteneriatului și mărcile de înregistrare ale întreprinderii, locul și data încheierii, numele a locului efectiv de muncă al salariatului. Sunt indicate responsabilitățile și condițiile de muncă, precum și programul de lucru, disponibilitatea și cuantumul compensației și plății.

În cazul în care datele de mai sus nu au fost incluse în contract de munca, este încă considerat valabil. Modificările privind datele lipsă se fac direct textului contractului, iar condițiile nespecificate sunt indicate într-o anexă specială.

Descrierea postului

Acest document reglementează pe deplin drepturile și obligațiile managerului, eficientizează procesul muncii. Fișa postului este prescrisă de președinte și aprobată de avocați. Se întocmește în două exemplare, dintre care unul rămâne la organele de conducere ale parteneriatului, al doilea se dă administratorului.

Documentul trebuie să includă aptitudinile necesare pe care un manager ar trebui să le aibă, îndatoririle și drepturile sale. Până în prezent, nu a fost adoptat niciun document legislativ care să reglementeze conținutul și procesul de dezvoltare Descrierea postului. Prin urmare, conducerea HOA are dreptul de a dezvolta personal un astfel de document ().

Raportarea către proprietari

Foarte des, într-o casă administrată de un HOA, coexistă cetățeni „obișnuiți” și membrii parteneriatului. Atât a doua categorie de oameni are dreptul de a revizui documentația organizației, dar nivelul lor de acces va fi diferit. Momentan, algoritmul de furnizare a documentației solicitate nu a fost elaborat la nivel de stat, deci ce documente să arate și care nu este decis de conducerea HOA. Lucrări furnizate pentru revizuire rezidenților obișnuiți ai unei clădiri cu mai multe etaje:

• procesele verbale ale întâlnirii participanților la HOA, care sunt stocate în arhive;
• documente care confirmă deciziile luate cu privire la aspectele puse pe ordinea de zi - contracte de închiriere, și rapoarte privind lucrările efectuate;
• Statutul Asociației Proprietarilor.

Pe lângă toate documentele de mai sus, un membru al comunității are dreptul de a accesa documentația financiară, și anume:

• estimări de venituri și cheltuieli;
• rapoarte privind activitatile financiare.

Chitanțe

Una dintre formele de raportare către membrii comunității o reprezintă chitanțele pentru plata cotizațiilor de membru. Este important ca fiecare chitanță să fie susținută de un cec casa de marcatși avea toate plăcuțele de înmatriculare HOA. Un astfel de document trebuie să includă informații despre membrul parteneriatului și adresa sa de domiciliu. Flux contul curent al destinatarului și al acestuia cod de identificare, scopul plății și pentru ce perioadă se efectuează, precum și cuantumul contribuției și semnătura plătitorului.

După cum s-a scris anterior, atunci când ținem ședințe ale Asociației de Proprietari, progresul întâlnirii și toate deciziile luate sunt consemnate în protocol. Procesul-verbal prezintă toate problemele care au fost aduse în discuție și măsurile luate. Numele și prenumele membrilor prezenți ai parteneriatului trebuie înscrise cu semnături personale în mod corespunzător.

Procesele-verbale sunt ținute de un secretar care este invitat special la astfel de evenimente. Protocolul statistic mediu trebuie să conțină numărul de înregistrare al documentului, denumirea ședinței indicând natura ședinței, data și ora ședinței, precum și numărul de persoane prezente, ordinea de zi, indicând toate problemele și motivele întâlnirii. La finalul documentului, este necesar să se consemneze rezultatul votului și să semneze semnăturile tuturor celor prezenți.

Împuternicire

Destul de des, din anumite motive, managerul nu își poate îndeplini pe deplin funcțiile, atunci pentru a asigura viața parteneriatului este necesar să se elibereze o împuternicire managerului (). Un astfel de document permite angajatului să-și apere opinia președintelui la adunările generale ale membrilor Asociației Proprietarilor și a adunărilor generale ale proprietarilor de imobile și să participe la vot asupra tuturor problemelor anunțate pe ordinea de zi.

Contestați în instanță decizia luată de organul de conducere al HOA „Nume”, în cazul în care acestea încalcă drepturile președintelui ca membru al unei astfel de organizații, semnează și efectuează alte acțiuni necesare pentru a-i reprezenta interesele la ședință.

Managerul are dreptul de a administra teritoriul controlat cu drept de gestiune economică, și poate semna și documente de importanță primordială.

Politica contabila

Politica contabilă competentă () este un aspect destul de important în dezvoltarea și formarea unui HOA cu drepturi depline. Vă permite să controlați aproape toate finanțele și activitățile întreprinderii de către proprietarii înșiși și să determinați schemele legale de impozitare optime. Politica contabila ar trebui să acopere probleme organizatorice, reflectă formarea datelor pe segmente. Dispune de metode de evaluare a soldului activelor și pasivelor, reglementează tarifele pentru servicii și generează informații afișate în rapoarte.

Sigiliu

Conform Rezoluției Serviciul Federal statisticile de stat ale Federației Ruse, întreținerea documentației raportare strictă, înregistrările de lucruși documentele primare, necesită un sigiliu cu numele complet al organizației non-profit. În baza paragrafului 5 al articolului 135 din Codul locuinței al Federației Ruse, Asociația Proprietarilor de Case are dreptul de a avea ștampile cu numele său, precum și formulare (am scris deja despre acest lucru în articol), o emblemă înregistrată, o bancă. cont și alte detalii.

Standardul de divulgare

Codul locuinței al Federației Ruse există cerințe pentru dezvăluirea informațiilor HOA. Parteneriatul trebuie să ofere acces gratuit la date privind principalii indicatori ai activității sale, ordinea lucrărilor efectuate și costul acesteia. Toate caracteristicile dezvăluirii și furnizării unor astfel de informații sunt aprobate de Standardul de divulgare a informațiilor organizaționale din 23 septembrie 2010.

În conformitate cu acesta, HOA sunt obligate să furnizeze date fie pe site-ul web al autorităților administrației locale, fie pe site-ul executivului. Este obligatorie amplasarea informațiilor pe rafturi sau standuri la intrarea în clădirea controlată. De asemenea, HOA trebuie să furnizeze date pe baza solicitărilor primite atât de la membrii parteneriatului, cât și de la proprietarii de proprietăți.

Conform paragrafelor 6 și 15 din Standard, datele furnizate pe site, standuri și rafturi trebuie păstrate timp de 5 ani. Filiala locală a Inspectoratului de Stat pentru Locuințe monitorizează conformitatea cu cerințele Standardului.

Foarte des, dificultăți care apar în Asociația de Proprietari sunt asociate cu o înțelegere incorectă a obiectivelor stabilite de toți membrii. După ce și-a îndeplinit misiunea atribuită, HOA devine pur și simplu inutilă, prost organizată și nepregătită pentru a îndeplini noile obligații și planuri.

Sistemul de management HOA pentru un bloc de apartamente aparține tipului organizațional, cu toate trăsăturile și nuanțele sale caracteristice. Fără îndoială, trebuie să fie în concordanță cu o schemă de control al feedback-ului. Atunci când se organizează un parteneriat, ar trebui să se țină cont de faptul că un astfel de sistem este destul de nou și nu a fost studiat, iar analogi similari pur și simplu nu există.

Soluția este simplă - luați puterea de a vă întreține casa în propriile mâini! Codul Locuinței al Federației Ruse (LC RF), care a intrat în vigoare la 1 martie 2005, ne oferă exact această oportunitate.

De ce ar trebui să ne gestionăm casa?

Pentru că ne pasă de ce casă locuim și în ce casă vor locui copiii și nepoții noștri!

Cum să-ți gestionezi casa?

Potrivit art. 161 clauza 2 din Codul locuinței al Federației Ruse, există trei moduri de a gestiona un bloc de apartamente (denumit în continuare MKD)

• gestionarea directă a proprietarilor de spații în blocuri de locuințe;
• managementul organizației de conducere;
• conducerea unei asociații de proprietari (HOA).
  Să aruncăm o scurtă privire asupra acestor metode de control.

Gestionarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (Articolul 164 din Codul Locuinței al Federației Ruse)

Atunci când o clădire de apartamente este administrată direct de proprietarii spațiilor, acordurile pentru furnizarea de servicii de întreținere și (sau) efectuarea de reparații a proprietății comune cu persoane implicate în tipurile relevante de activități, proprietarii spațiilor în astfel de o clădire încheiată pe baza hotărârilor adunării generale a acestor proprietari.

Se incheie contracte de furnizare apa rece si calda, salubritate, furnizare energie electrica, furnizare gaz, incalzire etc. fiecare proprietar direct cu fiecare organizație furnizoare de resurse(Mosvodokanal, MosLift etc.).

La administrarea unei case apar multe întrebări și trebuie rezolvate cu promptitudine, ceea ce înseamnă ținerea unei întâlniri sau intervievarea fiecărui proprietar. Cât de des ar trebui să aibă loc întâlnirile? O dată pe trimestru, o dată pe lună sau în fiecare săptămână? Ce se întâmplă dacă în casă sunt 100 sau mai mulți proprietari? Concluzia este evidentă - această metodă este potrivită doar pentru casele în care numărul proprietarilor este nesemnificativ, nu mai mult de 6-10.

Concluzie: gestionarea efectivă directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente este posibilă atunci când numărul de proprietari din clădire este nesemnificativ.

Managementul organizatiei de management

La conducerea organizaţiilor de management societate de administrareîncheie un acord cu fiecare proprietar. Acordul se încheie în condițiile stabilite de adunarea generală. În consecință, contractul ar trebui întocmit de un avocat care, printre altele, are cunoștințe în domeniul administrării, întreținerii, exploatării și reparațiilor blocurilor de locuințe. Există un astfel de avocat în fiecare casă? Întrebarea este retorică. În consecință, un astfel de acord va fi oferit de către organizația de management. Ale cui interese va proteja un astfel de tratat? Cu siguranță - interesele organizației de management. Ce control asupra activităților organizației de management? Nici unul! Proprietarul se opune unei persoane juridice. Și pentru a schimba organizația de conducere, este necesar să se țină o adunare generală, să selecteze o altă organizație de management și să fie de acord nou acord. Și încă nu se știe dacă noua organizație managerială va fi mai bună decât cea anterioară.

Concluzie: gestionarea unei organizații de management este în prezent cea mai imprevizibilă modalitate de management.

Unde este ieșirea? Soluția este managementul HOA!

Ce este un HOA? HOA - organizatie nonprofit, unirea proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru administrarea în comun a unui complex imobiliar dintr-un bloc de locuințe, asigurând funcționarea acestui ansamblu, proprietatea, folosința și, în limitele stabilite de lege, înstrăinarea proprietății comune într-un apartament. clădire. Cota de proprietate asupra proprietății comune din casă (articolul 290 din Codul civil al Federației Ruse) este proporțională cu suprafața totală a apartamentului tău (articolul 42 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Codul locuinței al Federației Ruse prevede că proprietarii de spații rezidențiale sunt responsabili nu numai pentru întreținerea spațiilor lor, ci și pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente.

Proprietatea comună include paliere inter-apartamente, scări, lifturi, puțuri de lift, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există utilități, precum și acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale unei case date, mecanice, electrice, echipamente sanitare și alte echipamente situate în această casă; teren, pe care se afla casa, cu elemente de amenajare si amenajare.

O asociație de proprietari este o entitate juridică creată de locuitorii înșiși, proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe, pentru a câștiga oportunitatea de a-și administra în mod independent și, de asemenea, eventual, de a-și opera locuința.

Plățile pentru utilități ale rezidenților sunt transferate direct în contul HOA pentru distribuție ulterioară pentru nevoi, la discreția lor. După înregistrarea HOA, rezidenții și proprietarii care nu doresc să devină membri ai HOA încheie un acord de management cu HOA a locuinței lor. Consiliul HOA are dreptul de a transfera funcțiile de administrare a casei unei alte organizații de conducere. În acest caz, acordul de management este semnat de organizația de management, pe de o parte, și de Consiliul HOA, în numele proprietarilor, pe de altă parte. Probleme serioase, cum ar fi educația și strângerea de fonduri suplimentare în fonduri de rezervă pentru restaurarea, repararea casei, obținerea de fonduri împrumutate și împrumuturi bancare etc. intră exclusiv în competența adunării generale a proprietarilor - membri ai HOA, și se adoptă atunci când cel puțin 2/3 din numărul total de voturi. al proprietarilor localului a votat pentru aceasta.

Cum gestionează un HOA o casă? Organ executiv HOA este Consiliul. Consiliul execută hotărârile adunării generale a membrilor HOA. Cine este ales în Consiliul HOA? Proprietari de spații în casă! Adică tu sau vecinii tăi. Tu sau vecinii tăi vei administra prost casa? Nu, pentru că tu și vecinii tăi locuiești în propria ta casă. Îți administrezi singur casa, dar nu ești singur, ești o „partid”, ești o persoană juridică care acționează în condiții de egalitate cu ceilalți persoane juridice, tu stabilești singur ce fel de înțelegere, cu cine și la ce preț să închei, decizi singur câți bani trebuie să strângi pentru a-ți aduce și menține casa în ordine și a trăi demn în casa ta.

Concluzie: în prezent, managementul HOA este cel mai optim și mod eficient administrarea unui bloc de apartamente.

Prin crearea unui HOA, nu numai că nu pierzi sprijinul orașului Moscova, ci, dimpotrivă, primești avantaje speciale.

Decretul Guvernului de la Moscova nr. 1032-PP din 4 decembrie 2007 (Cu privire la oraș programul țintă De renovare majoră clădiri de apartamente din orașul Moscova „Proprietari responsabili - o casă renovată” pentru 2008-2014), se prevede că, în primul rând, se vor efectua reparații majore în casele în care au fost create HOA (clauza 1.1.1 nr. 1032), și indiferent dacă s-a înființat sau nu o asociație de proprietari, reparațiile vor fi efectuate complet gratuit pe cheltuiala fondurilor bugetare.

De ce a apărut această prioritate? Vedem că la implementarea programului „My Yard, My Entrance”, uneori apare o situație ciudată: orașul deversează fonduri uriașe în repararea intrărilor, amenajarea zonelor de curte, iar după un an și jumătate, toate aceste eforturi ajung în zadar. . prin eforturile locuitorilor înșiși și ale copiilor lor. Totul se prăbușește, se sparge și este acoperit cu inscripții indecente. Oamenii nu simt că sunt proprietarii tuturor acestor bunătăți. Mulți chiar cred că liftul aparține DEZ sau Moslift. Nu, apartine proprietarilor casei si se va repara pe cheltuiala lor.

Orașul, în detrimentul fondurilor bugetare, renovează casa și o transferă locuitorilor - aveți grijă de ea, pentru că data viitoare o veți repara cu banii dvs.

Mai devreme sau mai târziu - conform Codului Locuinței al Federației Ruse - proprietarii vor trebui să suporte integral costurile de întreținere și reparare a casei. Statul își va rambursa datoria pentru subreparații, dar este mai bine ca proprietarii să creeze rapid un HOA pentru a intra în timp util în programul de revizie.

Camera de Control și Conturi din Moscova a dezvăluit încălcări în timpul reparațiilor majore din 2008. De exemplu, s-a remarcat că în unele cazuri indicatorii de calitate a finalizat lucrari de reparatii, precum și unele elemente de finisare nu îndeplinesc cerințele de confort și siguranță.

Este necesar să se creeze o asociație de proprietari (un comitet de casă, un comitet de autoguvernare publică teritorială, sau cel puțin grupuri de inițiativă pentru început) nu atunci când casa este „reparată”, ci înainte de începerea lucrărilor. Pentru a ține totul sub control, orice organism de autoguvernare a locuințelor va face, dar numai unul care funcționează efectiv.

Atunci când se organizează întâlniri ale proprietarilor de blocuri, este necesară prezența obligatorie a clienților și a antreprenorilor generali, care trebuie să ofere informații detaliate despre tipurile și volumele de lucru.

În prezent, proprietarii de blocuri sunt informați despre:

• prin mass-media (ziare raionale și regionale, televiziune prin cablu, Internet);
• desfășurarea de ședințe;
• distribuirea materialelor informative.

Însă lipsa culturii juridice a proprietarilor, perioada scurtă de reforme a pieței din Rusia și compoziția socială eterogenă a proprietarilor fac ca sarcina de a organiza întâlniri ale proprietarilor să fie foarte dificilă. Incapacitatea de a strânge numărul necesar de voturi (66,70% - care reprezintă 2/3 din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații), din cauza pasivității și neîncrederii acestora, complică sarcina de a lua o decizie privind renovările majore ale casei. Dezbinarea proprietarilor de blocuri la o întâlnire personală nu va conduce la o decizie comună nici cu privire la aprobarea listei de lucrări efectuate în timpul reparațiilor majore, nici la aspecte legate de participarea proprietarilor de spații la controlul producției. a reparaţiilor majore şi în recepţia lucrărilor după finalizarea acestora.

Atunci când se ține o ședință în lipsă pentru pregătirea unui pachet de documente (notificări și decizii), este necesar să existe echipament duplicat și un personal de specialiști care să răspundă la numeroase întrebări de la rezidenți. Proprietarii refuză să ia parte la această lucrare din cauza incompetenței și lipsei de timp liber. Atunci când se utilizează resursa administrativă a conducerii și specialiștilor GU IS, proprietarii dezvoltă neîncredere, iar această metodă va dura mult timp pentru a transmite notificări, a colecta decizii și a număra voturile proprietarilor de blocuri și va duce la întârzieri în reparațiile capitale planificate.

Locuitorii ar trebui să știe:

• Statul nu va lăsa proprietarii fără ajutor în viitor. În fiecare district administrativ și districte vor fi create centre de servicii care vor oferi o mare varietate de servicii pentru HOA. (selectare și asistență în încheierea de acorduri între HOA și organizațiile de exploatare, suport pentru astfel de acorduri. Asistență în optimizarea costurilor și găsirea de resurse financiare pentru HOA. Controlul asupra cheltuirii fondurilor de către organizațiile operatoare. Suport juridic și contabil independent pentru activitatea HOA) .
• Acordarea subvențiilor bugetare către HOA pentru întreținerea și reparațiile continue ale locuințelor administrate de aceștia va urma aceeași procedură ca și pentru direcțiile unui singur client, dar acestea vor merge direct în contul HOA.

Alte măsuri de sprijinire a HOA sunt specificate în detaliu în Decretul Guvernului de la Moscova din 22 mai 2007 nr. 398-1111 „Cu privire la Programul pentru sprijinirea și dezvoltarea asociațiilor de proprietari, locuințe și construcție de locuințe.

cooperative din orașul Moscova pentru 2007-2009 și sarcini pentru 2010” și publicațiile noastre anterioare.

Așadar, pentru a rezolva problemele locuințelor și serviciilor comunale, este necesară întărirea implicării rezidenților în gestionarea locuințelor lor.

Deci, este nevoie să se rezolve probleme stringente legate de locuințe și servicii comunale, există resurse financiare alocate în aceste scopuri, o stradă verde este deschisă pentru creație în masă HOA. Este vorba despre principalul lucru - dorința și dorința locuitorilor orașului de a decide singuri soarta caselor lor.

Pentru toate întrebările legate de crearea HOA-urilor, munca lor, adunările generaleși alte probleme de autoguvernare, puteți oricând contacta Instituția de Stat „Districtul IS Khoroshevo-Mnevniki” în persoană sau prin telefon +7 499 728-39-95.