В чем разница между председателем ТСЖ и управляющим и кто это такие? ТСЖ — учимся управлять сами.

Это сотрудник, должность которого предусмотрена штатным расписанием (при условии, что общее собрание одобрило такой штат).

На эту должность тщательно подбирают профессионала в коммунальной сфере, не понаслышке знающего весь механизм управления МКД.

Такой работник для товарищества собственников является стержнем, осью, вокруг которой вертится вся деятельность ТСЖ по обслуживанию и поддержанию всех систем дома в рабочем состоянии ради бесперебойной подачи ресурсов в каждое помещение.

Справка: Но это не дублер председателя, функции этих должностных сотрудников совершенно разные.

Если председатель занимается административными делами, то управдом – чисто технической стороной деятельности, в его подчинении все рабочие, от сантехника до уборщика территории.

Управдом вездесущ, он знает, где нужно подремонтировать фасад, заменить вентиль, кого из субподрядчиков нужно привлечь к спецработам. Именно он – главный менеджер, определяющий приоритетность дел.

Кого можно на нанять на эту должность?

Нанять на работу в ТСЖ управляющим могут как физ. лицо, так и ИП. Этот сотрудник должен отвечать таким требованиям:

ВАЖНО: Так как данная должность предполагает материальную ответственность, то претендент на нее не должен иметь криминального прошлого и быть причастным ранее к хищениям.

Управляющим может быть не собственник?

В отличие от председателя ТСЖ, управдом может вовсе не иметь никакого отношения к обслуживаемому товариществом МКД. Наличие собственности в этом доме не есть ни обязательным условием, ни препятствием.

Главное требование к управдому – профессионализм в области коммунального хозяйства.

Обязанности и должностная инструкция

Круг обязанностей управдома таков:

ВАЖНО: Управдом контролирует выдачу и расходование необходимых материалов, инструментов, осуществляет закупку запчастей, оборудования и пр., и проводит списание.

Этот руководитель также не лишен бумажной работы, он должен иметь представление о состоянии платежей, участвовать в выдаче справок, составлению и выполнению мероприятий по подготовке всех систем МКД в зимнему и летнему периодам и пр.

Должностная инструкция управдома содержит иные разделы: кроме обязанностей, в этой инструкции описаны также его права, условия работы и оплаты, ответственность, режим труда и отдыха.

Ниже представлен пример документа:

Какими правами он обладает?

Управдом наделен такими правами:

ВНИМАНИЕ: Управдом вправе требовать к себе уважительного отношения и обеспечения своего рабочего места всем необходимым для максимально эффективной работы.

Сколько составляет зарплата?

Должность управдома ТСЖ требует специальных знаний, образования и навыков, но и оплачивается неплохо. Средняя зарплата на этой должности находится в 2017 г. в таких пределах:

По регионам заработок управдома отличается в разы, что говорит о том, что не везде перешли на новые методы управления МКД и не оценили по достоинству значимость хорошего управляющего.

Каковы условия работы?

Рабочий день руководителя средней руки в ТСЖ заполнен сверх всякой меры. Физически он не может и не должен все время находиться на территории МКД: есть необходимость участия в совещаниях, на переговорах, в судах, на семинарах, но в часы оперативок, а также приемов жильцов находиться на месте нужно обязательно.

СПРАВКА: Управдом имеет свой кабинет, наличие в котором компьютера – непременное условие в 2017 г.

Он вправе потребовать, чтобы его рабочее место было оборудовано так, как удобно для самого работника и для его посетителей, тем более, что он принимает не только своих подчиненных, но и собственников помещений, и подрядчиков, и представителей ресурсоснабжающих компаний, и пр.

График рабочего дня составляет 8 часов, но при возникновении аварии или предаварийного состояния этот руководитель может быть вызван на место в любое время суток.

Трудовой договор с управляющим ТСЖ

С управдомом может быть заключен на работу в товариществе один из видов договоров – трудовой или гражданско-правовой.

При выборе первого варианта работник и его руководство подчиняются требованиям соблюдения ТК РФ, второго – ГПК РФ.

Трудовой договор – наиболее предпочтительный вид оформления отношений, с момента заключения которого управдом защищен и имеет все права, в том числе на отпуск, больничный лист и на увольнение строго в рамках закона, а уровень заработка строго будет соответствовать тому, который указан в штатном расписании товарищества.

Пример документа на фото ниже:

Часто ТСЖ идут даже на то, чтобы нанять управляющего с антикризисным уклоном функций, такой руководитель выявит слабые места, оптимизирует деятельность коллектива и обеспечит полный порядок и чистоту, всегда исправно работающее оборудование, беспрекословное подчинение слесарей, электрика, сантехника и пр.

Классный специалист на должности управдома – находка и для правления, и для жильцов.

Если устав допускает, то председатель может быть избран и простым голосованием членов ТСЖ, но такое голосование имеет свои нюансы. Суть голосования в том, что больше голосов имеет собственник квартиры с большей площадью. Т.е. чем больше квартира, тем больше голосов.

Правление ТСЖ выбирается сроком на два года . После истечения положенного срока правление переизбирается членами ТСЖ вновь по аналогичной схеме. Председатель правления может занимать эту должность максимум два года. Но за эти два года председатель может быть переизбран членами товарищества или самостоятельно уйти с должности.

Если кандидат на должность председателя не является собственником жилья в ТСЖ, то стать председателем он не может.

Для того, чтобы данный кандидат смог на законных основаниях занять место председателя, есть два варианта решения проблемы:

• кто-либо из родственников (например жена), являющихся собственником дарит предложенному кандидату долю квартиры или дома;
• ТСЖ подписывает ряд документов, на основании которых кандидат нанимается как управляющий, наделенный рядом полномочий; в этом случае важно, чтобы управляющий мог действовать независимо.

Вот каким он должен быть:

Председатель ЖК РФ – это человек, которому всецело вверяется представлять и защищать интересы жильцов во всех инстанциях. Деятельность председателя ТСЖ подчинена Жилищному кодексу и должностной инструкции, которая принимается и утверждается членами.

Председатель правления обладает большой должностной ответственностью! Он должен :

• знать законодательство Российской Федерации, законодательство своей области и населенного пункта, а также своевременно знакомиться со всеми поправками и дополнениями к ним;
• в случае необходимости следить за тем, чтобы жильцам своевременно выполнили перерасчет за коммунальные услуги;
• контролировать работу бухгалтера товарищества;
• держать под контролем и регулировать исполнение устава ТСЖ и протоколов,
• касающихся непосредственно деятельности товарищества;
• следить за претворением в жизнь решений, принятых на общих собраниях членами ТСЖ;
• контролировать санитарное состояние помещений общего пользования;
• управлять обслуживающим дом персоналом (составлять график работы, объяснять начисление заработной платы и т. п.);
• при заключении товариществом договоров с какими-либо организациями или частными лицами – следить за ходом выполнения этих договоров;
• подписывать договоры, касающиеся ремонта и содержания общественного имущества с жильцами, не являющимися членами ТСЖ;
• следить за тем, чтобы собственники исполняли свои обязанности, касающиеся ремонта и содержания общих помещений согласно их имущественным долям;
• контролировать, соблюдаются ли права владельцев;
• не допускать конфликтов, а при возникновении вовремя их устранять;
• вести документацию товарищества (отчеты, документы, статистические данные, банковские бумаги);
• единовременно на собраниях членов ТСЖ отчитываться о проделанной работе.

Оспорить решения председателя или его подчиненных можно .

Особые права и полномочия

В сравнении с руководителями иных организаций председатель правления ТСЖ имеет крайне ограниченные полномочия. В частности председатель ТСЖ имеет право :

• первым подписывать финансовые документы;
• вести бухгалтерию товарищества;
• самостоятельно заключать сделки, которые, по закону, могут быть заключены без согласия членов ТСЖ и правления;
• подписывать указы, обязательные к исполнению членами ТСЖ;
• устанавливать время проведения и проводить собрания членов ТСЖ и членов правления ТСЖ;
• не имея доверенности, выполнять поручения ТСЖ;
• принимать на работу в ТСЖ новых сотрудников, увольнять сотрудников, начислять премии и штрафы согласно действующим законам РФ;
• распоряжаться жилыми и нежилыми помещениями;
• сказать решающее слово во время голосования членов ТСЖ, если при голосовании ничья;
• застраховать собственность ТСЖ;
• помимо этого председатель правления может обладать рядом полномочий, которыми его вправе наделить члены ТСЖ;

Рассмотрим самое основное:

1. Председатель выбирается членами правления ТСЖ с целью осуществления управления деятельностью ТСЖ.
2. В своей работе председатель ТСЖ должен опираться на законы РФ и устав ТСЖ, а также на нормативные акты и свою должностную инструкцию.
3. Председатель должен добросовестно руководить деятельностью ТСЖ.
4. Являясь непосредственным руководителем, председатель вправе давать распоряжения всем работникам ТСЖ.
5. Председатель обязан контролировать исполнение всех постановлений и решений ТСЖ.
6. Председателю вменяется разрабатывать и выносить на обсуждение членов ТСЖ правила, касающиеся начисления заработной платы, правил работы и графика сотрудников ТСЖ.
7. Председатель собрания уполномочен представлять интересы ТСЖ во всех органах власти.

На сегодняшний день юридически точно не определено, можно или нет заключать трудовой договор с председателем ТСЖ (). До внесенных поправок в ст. 147 Жилищного кодекса такой договор всегда заключался, но с внесением поправок точки зрения юристов по этому поводу разделились. Одни полагают, что договор заключать нельзя, другие – что можно, но только договор исполнения обязанностей.

В этой связи каждое товарищество вправе самостоятельно решать, стоит заключать такой договор со своим председателем правления или нет . При положительном решении такой договор должен включать следующие пункты:

• объект соглашения;
• срок, на который подписывается договор, испытательный срок;
• права и обязанности работодателя и сотрудника;
• заработная плата;
• организация труда и отдыха;
• социальные гарантии сотрудника;
• компенсации сотруднику;
• ответственность работодателя и сотрудника;
• общие положения;
• подписи сторон.

Делегирование прав по доверенности

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, поэтому член ТСЖ на основании доверенности может делегировать право присутствия на собрании и голосование стороннему лицу. Присутствие доверенного лица на собрании заверяется в журнале товарищества.

В такой доверенности должны быть указаны ФИО члена ТСЖ и его доверенного лица, паспортные данные сторон и их фактическое место проживания.

Доверенность необходимо заверить у нотариуса. Если по каким-либо причинам нотариально заверить доверенность нет возможности, заверить ее можно по месту работы или учебы доверителя, в местном ЖЭКе или же в медицинском учреждении, если доверитель находится на лечении.

Председатель правления ТСЖ, в свою очередь, на основании своих полномочий при возникновении на то веских причин имеет право подписывать доверенность на имя третьих лиц.

Кроме того председатель ТСЖ вправе подписывать доверенности для судов общей юрисдикции.

Положение о правлении

Положение о правлении ТСЖ предусматривает выполнение членами правления ТСЖ ряда возложенных на них обязательств:

• соблюдать законодательство РФ и устав ТСЖ;
• контролировать своевременное внесение членами ТСЖ всех установленных выплат;
• составлять бюджет ТСЖ на год вперед;
• от лица членов ТСЖ заключать договоры на ремонт и обслуживание общего имущества;
• принимать на работу в ТСЖ и увольнять сотрудников;
• составлять списки членов ТСЖ и списки владельцев жилья;
• контролировать бухгалтерскую отчетность;
• проводить собрания членов ТСЖ;
• подбирать организацию для управления, содержания и выполнения ремонта общего имущества;
• прочие обязанности, закрепленные в уставе ТСЖ.

По всем перечисленным пунктам правление ТСЖ должно своевременно отчитываться перед членами ТСЖ на общих собраниях.

Председатель правления должен контролировать все внутренние и внешние процессы , происходящие в товариществе и лично отчитываться о проделанной работе перед членами ТСЖ.

В частности, председатель должен предоставлять собственникам следующие отчеты (за определенный период):

1. Отчет о составе правления ТСЖ.
   Собственники (особенно те, кто по каким-либо причинам не присутствовал на голосовании) должны знать фамилии и номера квартир членов правления, чтобы обращаться к ним со всеми возникающими вопросами и предложениями.
2. Отчет о работе правления ТСЖ.
   В этом пункте председатель правления должен рассказать, какие работы были выполнены.

   В частности: что нового было построено, как продвигается текущий ремонт (ремонт кровли, ремонт канализационного оборудования, асфальтирование дороги вдоль дома, ремонт лифтов и т. п.), продвижение и финансирование капитального ремонта (если ведется), иные работы (покраска, проверка газового оборудования в квартирах, дезинфекция парадных и повальных помещений, чистка мусоропровода и т. п.)

• Отчет о ЧП и авариях (в случае возникновения).
  Если за время отчетного периода случались какие-либо аварии или ЧП (пожары, засоры канализации, аварии на тепловых магистралях и т. п.), председатель обязан рассказать на собрании, какие меры были приняты для устранения оных и к каким последствиям они привели.
• Отчет о расходовании бюджета.
  Председатель обязан отчитываться перед собственниками о поступивших членских взносах от членов ТСЖ и субсидиях, о том, на что и в каком количестве поступившие средства расходуются.
• Отчет о проверках вышестоящих государственных организаций.
  Если за отчетный период товарищество подвергалось каким-либо проверкам со стороны вышестоящих государственных учреждений, председателю необходимо рассказать об итогах этих проверок.
• Отчет о договорах ТСЖ.
  В этом пункте председатель должен напомнить собственникам о действующих договорах ТСЖ, рассказать о вновь заключенных, а так же о закончившихся и по каким-либо причинам разорванным.
• Отчет о порче общественного имущества собственниками.
  Если за отчетный период собственниками квартир был нанесен урон общей собственности, председатель должен рассказать о размере ущерба и мерах, принятых для его устранения.

О решении о ликвидации ТСЖ и процессе прекращения его деятельности читайте .

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — это разные люди. Формально, управляющий — физическое лицо, которому за некое вознаграждение делегируется часть административного функционала, связанного с организацией работы непосредственно ТСЖ. Как правило, управляющего товарищество привлекает со стороны.

Таким образом, можно сделать вывод, что должность управляющего предназначена для «разгрузки» управляющего аппарата товарищества в лице его председателя.

К основным функциям управляющего в ТСЖ относят:

Разумеется, ряд функций и должностных полномочий управляющего ТСЖ может расширяться согласно решениям, данным руководством товарищества.

Нередко на председателя ТСЖ накладывается достаточно большой объем обязательств, справиться с которыми он не может либо ему просто не хватает на это времени. Тогда руководство товарищества привлекает к работе человека, согласного занять должность управляющего и разделить часть обязанностей с председателем, взяв на себя его функций, касающихся внутренних процессов.

Бывают и такие случаи, когда среди жильцов, являющихся фактическими собственниками жилья, не могут подобрать подходящую кандидатуру на место председателя, а собрание не может определиться с выбором. Тогда также нанимается сторонний человек на должность управляющего ТСЖ.

Важно! Ключевым отличием управляющего ТСЖ от председателя ТСЖ является то, что должность управляющего может занять человек, не являющийся собственником жилья на территории товарищества.

Наемному управляющему необязательно быть даже жильцом конкретного дома, чтобы занять эту должность в товариществе. В российском Жилищном Кодексе подчеркивается, что стать председателем ТСЖ может исключительно собственник жилья.

Таким образом, отличие между должностями управляющего и председателя заключается не только в масштабах обязательств, но и в их юридическом отношении к общему имуществу, защитой интересов которых и занимается ТСЖ. Если для председателя непосредственная принадлежность к МКД обязательна, то для управляющего – нет.

Как и где регламентируется правовой статус?

Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность.

Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего .

Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Модели взаимодействия с товариществом

Существуют две модели взаимодействия между управляющим и товариществом:

Оформление полномочий через подписание договора

Как упоминалось ранее, ТСЖ оформляет с лицом, вступающим в должность управляющего, один из двух типов соглашений – трудовой договор или соглашение на гражданско-правовой основе.

Доверенность

ТСЖ имеет право обозначить и передать управляющему его должностные функции в официальной доверенности. Обычно этот документ оформляется в ситуациях, когда управляющему необходимо представлять интересы товарищества в сторонней организации, например, в различных органах власти.

В доверенности указываются все полномочия управляющего , которые обычно дублируются с теми, что приводятся в его должностной инструкции или изложены в гражданско-правовом соглашении.

Общие положения, касающиеся ее оформления, изложены в главе 10 ГК РФ .

Завершая разъяснение тонкостей, касающихся таких должностей, как председатель и управляющий ТСЖ, можно отметить, что между ними есть существенная разница, особенно в юридическом контексте.

Председатель жилтоварищества – это руководитель, избираемый строго из числа участников ТСЖ двумя основными способами , в зависимости от положений Устава (п. 3 ст. 147 ЖК РФ):

1. Голосованием на общем собрании.
2. Голосованием членов правления.

Функции председателя оговариваются Жилищным кодексом и Уставом товарищества.

Согласно пунктам 1,2 статьи 149 ЖК РФ, председатель должен выполнять решения правления и собрания участников ТСЖ, а также осуществлять общее руководство деятельностью, разрабатывать кадровый регламент и определять размеры оплаты труда привлекаемых работников.

Разрабатываемые председателем план и регламент деятельности нанимаемых служащих и размер их вознаграждения подлежат обязательному одобрению общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Управляющий товариществом – это наёмный работник, который привлекается для решения следующих задач:

• организация ремонтных и прочих работ;
• контроль за качеством коммунальных услуг;
• кадровое руководство;
• антикризисное управление.

Важно! Управляющий не обязательно должен состоять в ТСЖ, но должен обладать опытом работы в коммунальной области и разбираться в жилищном законодательстве.

В чем разница между ними?

Основным различием является тот факт, что председатель является избираемым уполномоченным руководителем , а управляющий полностью подконтролен председателю, как все другие наёмные работники ТСЖ. Председатель определяет круг обязанностей управляющего на заседании правления.

Управляющий как физическое лицо является своеобразной альтернативой управляющей компании, а председатель как представитель владельцев недвижимости контролирует деятельность управленца и спрашивает с него отчёт. Между данными должностями существует ряд различий в нескольких аспектах:

• юридическом статусе;
• сфере прав и обязанностей;
• ответственности;
• порядке найма и увольнении.

Различия в каждом аспекте следуют из гражданского и жилищного законодательства, а также деятельности конкретного жилтоварищества и сложившейся правоприменительной практики .

Правовой статус

Статус управляющего жилтовариществом указывается в договоре найма между ним и правлением товарищества.

Выбранный председатель, в отличии от управляющего, имеет статус не наёмного работника, а статус административного руководителя ТСЖ, имеющего нужные полномочия осуществлять правовые действия от имени жилтоварищества.

Закон дает право руководителю при необходимости выполнять ряд действий.

У него есть право принятия решений без доверенности согласно пункту 2 ст. 149 ЖК РФ .

Руководитель ТСЖ согласно законодательству может выступать в качестве:

1. физического лица (наёмного работника).
2. Индивидуального предпринимателя.

Управляющие, имеющие статус ИП, могут осуществлять управленческую деятельность в нескольких ТСЖ одновременно.

Важно! Управляющий не может являться поставщиком коммунальных услуг.

Данную функцию могут выполнять только управляющие организации или предприятия-поставщики ресурсов.

Оформление полномочий

Полномочия председателя жилтоварищества частично определены Жилищным кодексом и подлежат подробному описанию в уставе конкретного ТСЖ. Основанием для законной деятельности председателя является . Данный документ подлежит предоставлению в органы жилищного надзора и налоговую службу, где фиксируются данные лица, избранного на должность председателя товарищества.

Управляющий может быть оформлен в качестве работника товарищества двумя способами:

• через заключение трудового договора;
• через заключение гражданско-правового соглашения.

Оформление трудового договора регулируется нормами 11-й главы ТК РФ и предполагает подчинённое положение управляющего по отношению к руководству ТСЖ.

Гражданско-правовое соглашение предполагает более широкие полномочия наёмного управленца с подробным описанием сроков его деятельности и сферы компетенции.

Права и обязанности

Основные права председателя ТСЖ (жилтоварищества) сводятся к осуществлению контролирующих функций за деятельностью наёмных работников (в том числе нанятого управляющего).

Кроме этого, на него возлагается принятие решений о подписании договоров, соглашений и финансовых документов от имени товарищества собственников жилья.

В числе всего прочего, председатель ТСЖ заключает договор о привлечении управляющего .

К правам нанятого руководителя относят:

• выбор рабочих кадров для обслуживания и ремонта имущества жилтоварищества;
• увольнение нанятых работников;
• получение информации о финансовой истории ТСЖ;
• представление интересов ТСЖ по доверенности в официальных инстанциях.

Важно! Обязанности председателя ТСЖ сводятся к организации исполнения решений собраний участников товарищества.

Делает от это в соответствии с Уставом и обязанностями по контролю за своевременным и качественным выполнением работ и предоставлением коммунальных ресурсов .

Обязанности нанятого управляющего определяются трудовым соглашением с ним. В большинстве случаев к таким обязанностям относятся:

1. подбор подрядчиков.
2. Заключение договоров и исполнителями работ.
3. Представление отчёта о деятельности.
4. Работа с должниками.

Председательствующий участник правления не может передавать наёмному управляющему свои полномочия или возлагать свои обязанности (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).

ЖК РФ, Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Допускается только наделение нанятого управленца ограниченным кругом полномочий с одобрения большинства членов правления или общего собрания (определяется уставом).

Ответственность

Председательствующий участник товарищества полностью подотчётен жильцам .

Он обязан регулярно предоставлять нужную документацию избранному ревизору и общему собранию членов ТСЖ и несёт ответственность перед данными институтами контроля .

Руководитель не имеет права принимать решения, которые идут против интересов жильцов .

Председатель ТСЖ осуществляет общий контроль и составляет полный отчет .

Он несет материальную ответственность перед всеми жильцами по следующим пунктам:

• за своевременную доставку коммунальных ресурсов собственникам жилья;
• за ответственное расходование материальных ресурсов;
• за деятельность наёмного управляющего.

Если управляющий по каким-либо причинам не выполнил свои обязанности , или выполнил их с нарушением законодательства или трудового договора, то ответственность перед жильцами-членами товарищества за данные ошибки возлагается на председателя ТСЖ .

Важно! Члены правления ответственны в равной степени за действия, совершаемые ими от имени товарищества.

Наёмный управленец несёт ответственность в рамках своей деятельности:

• материальную;
• уголовную;
• гражданскую.

Материальная ответственность определяется соответствующими пунктами трудового соглашения и существует в рамках доверенного к распоряжению имущества и денежных средств. Гражданская ответственность существует в рамках условий договора с руководством товарищества.

Уголовная ответственность наступает в исключительных случаях , когда халатность при осуществлении функций контроля за обслуживанием энергетических коммуникаций рабочими приводит к аварийным ситуациям .

Увольнение и смена

Наём и увольнение управляющего осуществляется решением собрания владельцев недвижимости или председателем единолично, если он наделён полномочиями Уставом .

Руководство жилищного товарищества вправе сменить нанятого управленца или уволить его в случае, если последний исполнял свои обязанности согласно ТК РФ, не выполняя условий договора .

Иногда увольнение руководителя нельзя осуществить по пунктам, которые есть в ст. 81 Трудового Кодекса РФ .

Нарушение норм закона недопустимо.

В этому случае собрание участников жилищного товарищества вправе принять решение о приостановке деятельности такого руководителя.

Вместо уволенного руководителя правление назначает нового .

Возможно досрочное прекращение полномочий в следующих случаях:

1. решения общего сбора собственников.
2. Решения правления (если предусмотрено уставом).
3. Решения судебных органов.

Гражданские суды имеют право вмешиваться в организации владельцев жилья по представлению прокуратуры, в случаях грубого нарушения закона и нормативных актов руководством таких организаций.

Итак, председатель товарищества – это официальный руководитель организации собственников жилья, а управляющий выполняет функции исполнительного директора, являясь наёмным работником по отношению к руководству ТСЖ и выполняя руководящие функции строго в рамках трудового договора .

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.

Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.

Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:

I . ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

II . ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору . При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением. ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.

III . Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно. Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ. Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.

Все организации в соответствии с обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и ТСЖ. При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (Приказ Минфина России от 06.10.2008 N 106н (ред. от 18.12.2012) «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету») главный бухгалтер ТСЖ или иное лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета (например руководитель организации, которым в ТСЖ является председатель правления) утверждает учетную политику. То есть в жилищном объединении должен быть принят специальный распорядительный документ (приказ об учетной политике).

При отсутствии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ, сформированных фондов товарищества, доходов, источники которых не являются обязательными платежами членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся его членами, по результатам хозяйственной деятельности жилищного объединения должен составляться «нулевой баланс»который сдается вместе с соответствующей бухгалтерской отчетностью в налоговые органы и органы статистической отчетности.

Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ТСЖ, ЖК, ЖСК возложена на главного бухгалтера или руководителя – председателя правления. Последний вправе также обратиться к услугам специализированной организации.

Согласно ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Для реализации этого требования Правительством Москвы было издано постановление от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ», согласно которому организациям, выполняющим функции по управлению многоквартирными домами, независимо от их организационно-правовой формы (ГУП, ТСЖ, ЖСК, ООО, ОАО и др.) из бюджета города Москвы предоставляются субсидии на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома — на общую площадь жилых помещений (без учета площади летних помещений: застекленных и открытых лоджий, террас, балконов), занимаемую определенными категориями граждан (собственники единственного жилья; собственники приватизированных квартир; граждане, занимающие помещения по договорам социального найма).

При первой форме управления многоквартирным домом ТСЖ имеет право в установленном порядке заключить договор с ГКУ ИС на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.

При второй форме управления многоквартирным домом обязанности по заключению договора на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимает на себя управляющая организация. Субсидии поступают на расчетный счет такой управляющей организации.