При заключении трудового договора с сотрудником работодатель хочет включить следующие пункты:1. Работодатель обязуется предоставить работнику жилье и оплачивать коммунальные платежи за данного сотрудника, при этом работник обязуется отработать не менее 5 лет.2. Ответственность работника: в случае увольнения ранее установленного срока по собственному желанию, либо по виновным основаниям, работник обязан возместить работодателю затраты на жилье, пропорционально отработанному времени.Правомерно ли требование работодателя по возмещению затрат? Судебные риски?Спасибо.

Ответ

Для обеспечения нуждающихся в жилье граждан и их семей в соответствии с жилищным законодательством предусмотрен специализированный жилищный фонд .

Служебная квартира предоставляется государственными или местными органами власти лицам, осуществляющим трудовые функции в данных структурах. У гражданина и его семьи не должно быть собственного жилого помещения в том регионе, где ему предстоит трудиться.

Жилищным кодексом РФ предусмотрен работником служебной квартирой, которая предоставляется по договору найма на срок исполнения работником трудовых отношений. На такой жилплощади предусмотрена .

Закон защищает некоторые категории граждан и запрещает их без предоставления им альтернативного жилья.

Предусмотрено принудительное выселение лиц, не желающих в добровольном порядке покинуть служебное жилье. Важно соблюсти определенный законом порядок.

Несмотря на запрет приватизации служебного жилого помещения, имеются законные способы .

Служебная квартира как жилое помещение специализированного жилищного фонда

Граждан, нуждающихся в жилье, государство или муниципалитет наделяют жилыми помещениями, из предусмотренного для таких целей . К такому жилью Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) относит (ст. 92):

1. общежития;
2. жилье маневренного фонда;
3. жилые помещения, предназначенные для временного расселения граждан;
4. для социальной защиты населения;
5. служебное жилье;
6. жилые помещения, предназначенных для социального обслуживания граждан;
7. помещения для детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей и др.

Служебная квартира представляет из себя жилое помещение, которое предоставляется гражданину в связи с исполнением им определенных трудовых отношений.

Перечень лиц, имеющих право на служебную жилплощадь, определяется отдельным законодательством (в зависимости от сферы деятельности лица).

Как правило, такое жилье предоставляется тем, кто должен неотрывно присутствовать в непосредственной близости от рабочего места. Еще одним условием является отсутствие своей в данном населенном пункте.

Служебным жильем могут быть:

• квартиры;
• общежития;
• частные дома.

Однако, чтобы квартира могла предоставляться гражданину и его семье как служебная, она должна быть включена в специализированный жилой фонд в качестве служебного жилья . Данное положение принимается решением органов государственной власти или местного самоуправления - в зависимости от того, в чьей собственности находится жилплощадь.

Предоставление служебного жилья

В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебное жилье положено предоставлять только тем гражданам, которые находятся в трудовых отношениях с:

1. органами государственной власти;
2. органами местного самоуправления;
3. государственными или муниципальными предприятиями.

Также такое жилье положено лицам, назначенным на государственные должности РФ или субъекта РФ, либо избранным на выборные должности.

Соответственно квартира, предоставляется по договору найма служебного помещения на период действия трудового договора или контракта. Прекращение трудовых отношений влечет и расторжение договора найма.

Итак, служебную квартиру дадут гражданам, занимающим должности :

• Депутата. При этом депутатом можно быть на любом уровне (государственном, субъектном или местном).
• Военнослужащего.
• Сотрудников правоохранительных органов (полицейские, следователи и др.), которых отправляют на службу в другой город или населенный пункт.
• Пожарного в МЧС.
• Учителя и врача. Это относится к тем, кто желает поехать работать в сельскую местность.
• Госслужащего. Например, судьи, чиновники, работники министерств и ведомств и др.

В настоящее время предоставление служебного жилья практикуется и частными организациями - работодателями.

Порядок получения служебного жилого помещения

Служебное жилье выделяется по решению собственника помещения, а именно органами власти субъекта или муниципалитета. Решение принимается в форме приказа или постановления органа.

После принятия решения между лицом, уполномоченным осуществлять такие действия, и гражданином, которому предоставляется в пользование жилплощадь, заключается договор найма служебного жилого помещения. Данный порядок регламентируется нормативными актами соответствующего органа власти.

Такое помещение подлежит передачи по акту приема-передачи и акту технического состояния . В этих документах прописываются все недостатки предоставленного жилья, поэтому следует внимательно отнестись к содержанию данных документов. Это связано еще и с тем, что обратный порядок передачи помещения такой же. Следовательно, если будут замечены неисправности, их необходимо устранить за свой счет.

Заключение договора найма влечет для обеих сторон права и обязанности , связанных с пользованием помещением. Основными обязанностями нанимателя являются плата за пользование помещением и оплата коммунальных услуг. Кроме того, гражданин обязан за свой счет производить текущий ремонт . оплачивается собственником помещения.

Служебное жилье не должно использоваться гражданами для извлечения прибыли , а именно нельзя сдавать их в аренду, продавать, менять и др.

Данный запрет связан с тем, что жилье не принадлежит человеку на праве собственности и распоряжаться им по своему усмотрению он не может.

В договоре в обязательном порядке указываются все члены семьи гражданина, которые будут с ним проживать. По мере увеличения количества членов семьи этот перечень должен обновляться.

Какие документы нужны для постановки на служебное жилье?

При подаче заявления о предоставлении служебного жилья и для его рассмотрения необходимо приложить ряд документов. К ним, прежде всего, относятся:

1. паспорт;
2. трудовая книжка как подтверждение трудоустройства в данной организации и на соответствующей должности;
3. документ, который указывает на отсутствие жилплощади в собственности ( или иной);
4. свидетельство о заключении (или расторжении) брака;
5. справка о составе семьи работника;
6. трудовой договор или контракт - в нем прописан срок, в течение которого продлятся трудовые отношения;
7. ходатайство или заявление со стоны работодателя.

Все документы прилагаются в копиях, которые необходимо заверить у нотариуса или работодателя.

Указанный перечень документации для получения служебной квартиры не является исчерпывающим . Он может пополняться в зависимости от ситуации и условий предоставления жилья.

Заявление о предоставлении служебного жилого помещения

Для получения служебного жилья в пользование необходимо написать заявление на имя руководителя органа власти. В нем указывается количество человек, которые будут жить вместе с нанимателем. Если имеются дети, то указывается их возраст.

Также в данном документе указывается все жилые помещения, имеющиеся у работника на праве собственности, если таковые имеются.

Гражданин настоящим заявлением дает согласие на обработку персональных данных. Также он подписывается под тем, что предоставляет достоверные данные о себе и членах своей семьи.

В случае изменения предоставленных сведений гражданин обязуется сообщить об этом.

На примере предоставления служебного жилья военнослужащим образец заявления выглядит следующим образом:

Можно ли прописаться в служебной квартире

Как правило, гражданина и членов его семьи в служебном жилье прописывают временно. Сделать это можно только с разрешения собственника. будет действовать определенный срок. Обычно прописка в служебном жилье действует тот период, на который заключен договор найма.

Регистрация по месту проживания в служебной квартире не дает права на оформление права собственности на нее.

Основной причиной выселения из такого жилья является прекращения трудовых отношений с организацией, предоставившей служебную жилплощадь. При разводе супругов второй супруг утрачивает право на проживание в данной квартире и подлежит снятию с регистрационного учета и выселению.

Выселение из служебного жилья

Выселение из служебной жилплощади возможно добровольно и в принудительном порядке. С добровольным порядком все достаточно просто. При окончании действия контракта или срочного трудового договора работник (служащий) обязан освободить занимаемое им помещение.

В том случае, если гражданин не желает выселяться добровольно из служебной квартиры, то сделать это возможно в принудительном порядке , а именно по решению суда.

Существует несколько оснований для принудительного выселения:

• задолженность по оплате коммунальных платежей;
• причинен вред жилью;
• нарушаются права третьих лиц;
• жилплощадь используется в коммерческих целях;
• другие.

Процесс выселения занимает достаточно продолжительный период времени. Прежде чем обратиться за принудительным выселением в суд, собственник должен предпринять меры для мирного разрешения ситуации.

Собственник помещения должен направить нанимателю уведомление с требованием покинуть жилье. В уведомлении должен быть предложен определенный срок, после которого можно обращаться в судебные инстанции. Он составляет 5 дней.

После того как наниматель не предпринял действий к выселению из жилья, собственник вправе подать иск в суд. После того как решение вынесено в пользу собственника жилого помещения и оно вступит в законную силу нужно обратиться в службу судебных приставов . Далее судебный пристав будет исполнять судебное решение.

Кого не могут выселить из служебного жилья?

Существуют категории граждан, которые не могут быть выселены из служебного жилья без предоставления им альтернативы, то есть взамен другого жилого помещения. К таким лицам в соответствии со ст. 103 ЖК РФ относятся:

1. члены семей военнослужащих, сотрудников внутренних дел и других сотрудников государственных органов, погибших или пропавших без вести при исполнении служебных обязанностей;
2. пенсионеры, проработавшие в организации до старости;
3. члены семьи умершего работника;
4. инвалиды 1 или 2 групп, ставшие таковыми по вине работодателя, получившие профессиональные заболевания, получившие ранения, исполняя свой долг по службе и другие;
5. дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей;
6. граждане, оставшиеся с малолетними детьми.

Чтобы таких граждан не выселили у них не должно быть собственного жилья, а также жилья, предоставленного им по договору социального найма.

Сдача квартиры при выселении

При выселении из служебной квартиры необходимо надлежащим образом ее сдать владельцу. О том, что жилье принято собственником и сдано нанимателем подписывается акт приема-передачи жилого помещения.

Уполномоченный представитель собственника должен произвести полный осмотр служебной квартиры и зафиксировать имеющиеся недостатки (если будут выявлены). При этом работник вправе не согласиться и указать свои замечания к акту.

Квартира должна быть в состоянии не хуже, чем она передавалась нанимателю. При этом должен учитываться ее нормальный износ.

Если осуществляется принудительное выселение, то составляется акт выселения . Он должен составляться в присутствии двух понятых.

Нужно ли делать ремонт перед сдачей служебной квартиры

Обычно в договоре найма прописываются обязанности нанимателя. Обязанность делать косметический ремонт входит в основной перечень. Частоту его проведения также отражает непосредственно договор.

Если жилье предоставлено с ремонтом и данный факт описан в договоре найма и акте приема-передачи, то при сдаче ремонт должен быть сделан. В противном случае с нанимателя будет взыскана сумма за косметический ремонт помещения, рассчитанная по рыночной цене.

В том случае если в соответствии с условиями договора найма служебного жилья, срок делать ремонт еще не наступил, то наниматель вправе отказаться его делать при выселении.

Можно ли служебное жилье перевести в собственность

Необходимо указать на то, что нормы ЖК РФ не предусматривают такой процедуры, как . И ст. 4 Закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливает запрет на перевод служебного помещения в собственность граждан.

Такие помещения возможно приватизировать только после того, как они перейдут в муниципальную собственность (если собственник иной). После этого должно быть согласие собственника жилья на осуществление приватизации другим лицом.

Далее служебное жилье считается уже не служебным. Следовательно, может быть передано в пользование граждан по . Когда эти мероприятия проведены, то возможна приватизация в соответствии с жилищным законодательством.

Итак, нанимателю служебного жилья необходимо обратиться к руководству того предприятия, в собственности которого находится помещение, с прошением передать его в собственность. Заявление рассматривается в течение месяца. Далее выносится положительное или отрицательное решение по этому вопросу.

Если принято положительное решение, то предстоит согласовать переход квартиры в муниципальную собственность и снятия с нее статуса служебной. Только после решения этих нюансов можно перейти к стандартной процедуре приватизации.

Существует вариант, когда можно выкупить служебное жилье. Нужно отработать в организации и прожить в этой квартире не мене 10 лет . Кроме этого должно быть официальное признание нуждающимся в жилье.

Заключение

Важная особенность предоставления служебной жилплощади заключается в том, что человек не нуждается в жилье как таковом. Он имеет на него право в связи с исполнением определенных трудовых обязанностей в органах государственной или муниципальной властей.

Это говорит о том, что жилье предоставляется временно и на определенный срок. После истечения срока жильцов имею право выселить даже в том случае, если им негде жить.

Несмотря на запрет приватизировать служебное жилье, есть возможность обойти его. Для оформления права собственности на служебное жилье нужно поменять его статус. Сделать это возможно только с согласия собственника муниципального (государственного) жилья.

Вопрос

Нормы служебного жилья

Существую ли нормы по площади при предоставлении служебного жилья?

Ответ

В некоторых случаях работодатель имеет возможность обеспечить сотрудника жильем. О том, какие при этом необходимо оформить документы, мы расскажем в статье.

Как правило, квартирный вопрос встает перед компаниями, которые приглашают работников из других населенных пунктов или направляют сотрудников на работу в другую местность 1 В этом материале мы не будем рассматривать предоставление жилья в связи с вахтовым методом работы. - Примеч. ред. .

Организация может предоставить работнику жилье, принадлежащее ей на праве собственности, арендовать его у юридического или физического лица , выделить работнику деньги для самостоятельной аренды. В данной статье рассмотрим первый вариант.

Не всякое жилье для работника - служебное

Нередко работодатели, обеспечивающие сотрудников жильем, совершают ошибку, руководствуясь главой 10 «Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими» Жилищного кодекса .

Согласно указанной главе служебным жильем может быть признана, например, квартира, относящаяся к помещениям специализированного жилищного фонда (п. 3 ст. 19 и подп. 1 п. 1 ст. 92 ЖК РФ). Дополнительным условием является наличие трудовых отношений (ст. 93 ЖК РФ).

Однако, как пояснила старший юрист департамента налоговых и юридических услуг компании «Грант Торнтон» Тамара Рувимовна Сивак , нормы ЖК РФ о специализированном жилищном фонде применимы только для бюджетных учреждений, органов государственной власти , местного самоуправления и унитарных предприятий. Речь идет о помещениях государственного и муниципального жилищных фондов (объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации , ее субъектов, муниципальных образований).

Жилье, находящееся в собственности коммерческой организации и предоставленное работнику для проживания, относится к частному , а не специализированному жилому фонду (подп. 1 п. 2 ст. 19 ЖК РФ). Оно не может быть признано служебным в трактовке Жилищного кодекса. Поэтому коммерческие организации не обязаны переводить жилые помещения в специализированный жилой фонд. А вот для бюджетников это - обязанность. О подобных нюансах мы поговорим в следующих номерах.

Правоотношения частных компаний с их работниками по поводу предоставления жилья регулируются Гражданским, а не Жилищным кодексом.

Документальное оформление

Сведения о возможности и порядке предоставления работникам жилья прописывают в локальных нормативных актах предприятия, а также указывают в трудовом договоре с конкретным сотрудником. Кроме того, при предоставлении жилья оформляют:

Приказ; договор; акт приема-передачи.

Также необходимо внести данные в инвентарную карточку объекта основных средств.

Рассмотрим особенности составления (заполнения) этих документов.

Коллективный договор

Норма о возможности предоставления жилья работнику может быть закреплена в коллективном договоре. Ее следует дополнить описанием условий, при которых она действует. Например, в отношении иногородних работников или сотрудников, направленных на работу в отдаленную местность. Тут следует указать условия предоставления жилья или пояснить, что они определяются в каждом конкретном случае.

Если в коллективном договоре оговорок по поводу предоставления жилья работнику нет, это не означает, что организация и работник лишаются возможности оформить жилищный вопрос , сделав необходимые записи в трудовом договоре.

Предположим все же, что в коллективном договоре обязательство и условия его реализации прописаны. Рассмотрим, какие пункты должны быть в трудовом договоре.

Трудовой договор

Свое мнение о записи в трудовом договоре высказала Валентина Михайловна Акимова , государственный советник налоговой службы III ранга: «Я считаю, что, помимо всего прочего, в трудовом договоре желательно указать: основание предоставления служебного жилья (договор найма или ссуды, необходимость подписания акта приема-передачи и т. д.), возможность проживания в помещении вместе с работником его семьи, условия и порядок передачи и использования жилья, оплаты» .

По мнению редакции, подробное описание условий предоставления работнику квартиры в трудовом договоре не вполне уместно. Этот пункт в трудовом договоре может выглядеть, к примеру, так:

п. 9.8. Для обеспечения нормальной работы _________________, (ФИО, должность сотрудника)

на период действия трудового договора Работодатель обязуется предоставить работнику квартиру для проживания в порядке и на условиях, устанавливаемых договором о предоставлении жилого помещения ».

Наличие фразы «на период действия трудового договора» гарантирует, что некоторые расходы работодателя (бытовые, на содержание жилого помещения и т. д.) будут признаны обоснованными при исчислении налога на прибыль (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.04.2009 № Ф04-2173/2009(4387-А81-26)).

Приказ руководителя

При наличии записи о предоставлении жилья в трудовом договоре руководитель должен издать соответствующий приказ. Его образец мы привели ниже.

Образец приказа о предоставлении работнику квартиры

Акт приема-передачи и инвентарная карточка

Передача помещения должна осуществляться по акту приема-передачи и технического состояния жилого помещения (см. образец ниже).

Образец акта приема-передачи квартиры

Компания вправе воспользоваться собственной формой акта (в ней должны быть указаны все реквизиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете») или применить форму № ОС-1 (ОС-1а), утвержденную постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 .

После подписания акта следует сделать отметку в инвентарной карточке по форме № ОС-6 (ОС-6б) в разделе «Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств».

Договор о предоставлении работнику жилого помещения

Условия, на которых жилое помещение предоставляется работнику (за плату или безвозмездно), должны быть зафиксированы договором.

Как нам сказала Тамара Рувимовна Сивак , организация - собственник имущества может предоставить своему сотруднику жилье:

На основании договора безвозмездного пользования (иначе его еще называют договором ссуды) (ст. 689-701 ГК РФ); договора коммерческого найма (ст. 671-688 ГК РФ).

Форма и структура договора. Договоры (и ссуды, и коммерческого найма) заключают в простой письменной форме (п. 1 ст. 161, ст. 674 ГК РФ). И в том, и в другом договоре следует зафиксировать:

Предмет договора; права и обязанности сторон, их реквизиты; возможность (или ее отсутствие) проживания вместе с сотрудником членов его семьи; техническое и санитарное состояние помещения; размер, порядок, способ (в кассу, на расчетный счет предприятия, путем удержания из заработной платы работника и т. д.) и сроки осуществления платежей за аренду (в договоре коммерческого найма); порядок прекращения и расторжения.

«Коммуналка». В отношении коммунальных платежей стороны договора должны указать:

Приложение к договору. И у договора ссуды, и у договора коммерческого найма жилья должно быть приложение. Оно является неотъемлемой частью договора. В приложении указывают перечень передаваемого имущества (квартира, мебель и т. д.) и наименование передаваемых работнику документов. Образец указанного приложения мы привели ниже.

Образец приложения к договору о предоставлении жилья

Договор безвозмездного пользования

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель, а в нашем случае - работодатель) передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование работнику (ссудополучателю). Последний должен вернуть жилье в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, которое обусловлено договором. Об этом сказано в пункте 1 статьи 689 Гражданского кодекса.

Ограничения для альтруизма

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 690 ГК РФ , Определение ВАС РФ от 16.07.2010 № ВАС-9448/10 , постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2011 № 09АП-23658/2011-ГК):

Учредителям;

Участникам;

Руководителю;

Членам органов управления или контроля.

Если компания предоставит жилье таким лицам, договор может быть признан недействительным.

Порядок возмещения ущерба за ненадлежащее использование имущества (к примеру, за сломанную мебель) нужно прописать в договоре.

В договоре определяется и срок пользования имуществом. Если этого условия нет, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 289, п. и ст. 610 ГК РФ).

Фрагмент договора ссуды мы привели ниже.

Образец договора ссуды

Договор коммерческого найма

Арендная плата. Собственник жилого помещения должен предоставить нанимателю жилое помещение за плату (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Указанное положение касается всех договоров найма, в том числе и с работниками. Поэтому в договоре коммерческого найма с сотрудником следует прописать хотя бы символическую арендную плату.

Для целей настоящего Положения используются следующие основные понятия.

Жилищная программа УГМК - система обеспечения жильем Работников согласно настоящему Положению.

Управление жилищных программ - подразделение ООО "УГМК-Холдинг", обеспечивающее взаимодействие участников Программы. В его функции входит: оказание консультационной помощи по вопросам реализации Программы, обеспечение совместно с ответственным лицом в Организации контроля целевого расходования средств и выполнения обязательств участников Программы. Управление жилищных программ также обеспечивает единую методологическую и нормативную базы.

Жилищная комиссия Организации - комиссия, назначаемая приказом руководителя Организации, осуществляющая отбор Работников - участников Жилищной программы УГМК и определяющая порядок их участия в Программе.

Ответственное лицо за реализацию Жилищной программы - должностное лицо в Организации, реализующей Жилищную программу УГМК. В обязанности ответственного лица входит контроль реализации Программы в соответствии с утвержденным Положением, представление отчетной информации в управление жилищных программ, помощь жилищной комиссии и иные мероприятия, способствующие своевременной и качественной реализации Программы.

Жилье, построенное за счет средств Организации или находящееся в собственности Организации, - жилые объекты, финансирование строительства которых осуществлялось за счет средств Организации либо которые приобретены за счет средств Организации на первичном или вторичном рынке жилья.

Ипотечное кредитование - предоставление кредитной организацией средств Работникам Организации по договорам ипотечного кредита/займа.

Кредитная организация (КО) - юридическое лицо, соответствующее требованиям, установленным Федеральным законом "О банках и банковской деятельности".

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) - юридическое лицо, осуществляющее предоставление ипотечных займов Работникам Организации.

Субсидия - ежемесячная компенсация части платежей Работника по заключенному между Работником и КО/АИЖК договору ипотечного кредита/займа.

Купля-продажа с рассрочкой - способ обеспечения Работников жильем на условиях продажи с рассрочкой платежа.

Целевые беспроцентные займы - денежные средства, которые предоставляются Работнику из средств Организации по договору займа на улучшение жилищных условий.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой , выдаваемой . Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости не является юридическим лицом.

Управляющая компания закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости - в форме хозяйственного общества, получившая в установленном порядке необходимые разрешения (лицензии) и осуществляющая управление обособленным имущественным комплексом ЗПИФН на основании заключенного с фондом договора доверительного управления.

2. Источники финансирования Жилищной программы.

Общая сумма средств, направляемых на финансирование Программы, определяется техпромфинпланом Организации, с учетом финансового положения в планируемом периоде.

Источниками финансирования Программы являются:

Средства, выделяемые из чистой прибыли;

Заемные средства.

3. Способы формирования жилищного фонда для обеспечения жильем Работников в рамках Жилищной программы УГМК.

3.1. Строительство нового жилья и/или участие в долевом строительстве жилья.

3.1.1. Возможность строительства нового жилья и/или участия в долевом строительстве жилья за счет собственных или заемных средств рассматривается с учетом:

Оценки финансово-экономического положения Организации;

Необходимости обеспечения жильем Работников, указанных в пп. 5.1;

Определения типа жилья (при строительстве нового жилья);

Определения способа реализации жилья.

3.1.2. Порядок взаимодействия Организации и служб ООО "УГМК-Холдинг" в процессе строительства нового жилья от обоснования необходимости строительства нового жилья до его реализации Работникам Организации осуществляется согласно утвержденному регламенту, в соответствии с которым все этапы инвестиционного проекта по Жилищной программе УГМК должны быть согласованы со службами директора по персоналу и директора по непромышленному и гражданскому строительству ООО "УГМК-Холдинг".

Возможность строительства нового жилья в Организации первоначально согласовывается службой директора по непромышленному и гражданскому строительству в соответствии с действующим порядком предварительной оценки эффективности проекта строительства непромышленных и гражданских объектов после представления бизнес-плана.

Бизнес-план является предпроектной документацией, составляется на основании технологического регламента процесса эксплуатации здания и объектов-аналогов, служит для обоснования инвестиций и капитальных вложений на возведение объекта, включая затраты на проект. Затраты на капитальные вложения определяются по укрупненным показателям. Технологический регламент определяет используемое оборудование, набор помещений, штатное расписание, планировочные решения и т.д.

3.1.3. Финансирование строительства нового жилья в рамках плана капитального строительства, утвержденного директором по непромышленному и гражданскому строительству, и/или участие в долевом строительстве жилья могут осуществляться по следующим схемам:

Финансирование жилищного строительства управляющей компанией закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости;

Финансирование жилищного строительства организацией УГМК.

3.1.4. Реализация Работникам жилья, построенного за счет средств Организации или находящегося в собственности Организации, осуществляется по стоимости, которая не должна отклоняться в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных жилых объектов.

В целях эффективного использования средств, направляемых на финансирование строительства, часть жилья (не менее 50%) реализуется по коммерческой стоимости.

3.2. Приобретение Организацией вторичного жилья возможно в тех случаях, если не ведется жилищное строительство, а также имеются сложности по использованию ипотечного кредитования.

4. Порядок обеспечения жильем Работников в рамках Жилищной программы УГМК.

4.1. Приобретение Работником жилья, построенного за счет средств Организации или находящегося в собственности Организации.

4.1.1. Основным вариантом обеспечения Работника жильем, построенным в рамках Жилищной программы УГМК или находящимся в собственности Организации, является приобретение жилья Работником за счет собственных средств или заемных средств, предоставленных ему кредитной организацией/АИЖК. При этом Работник единоразово оплачивает 100% стоимости приобретаемого жилья.

4.1.2. В исключительных случаях, для наиболее востребованных на производстве Работников, Организация может использовать следующие льготные варианты расчетов за приобретаемое жилье:

Субсидирование Организацией части платежа по договору ипотечного кредита/займа (не более суммы возврата в текущем году денежных средств по ранее заключенным между Организацией и физическими (юридическими) лицами договорам купли-продажи жилья и договорам займа);

Приобретение жилья по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (не более 10% от общего числа участников Программы в текущем году);

Предоставление Организацией беспроцентного займа (не более суммы возврата в текущем году денежных средств по ранее заключенным между Организацией и физическими (юридическими) лицами договорам купли-продажи жилья и договорам займа).

4.2. Предоставление Организацией жилья на условиях коммерческого найма.

4.2.1. Схема коммерческого найма жилья используется при решении вопросов обеспечения жильем приглашенных специалистов (временное жилье, в т.ч. на период испытательного срока), молодых перспективных работников, работников (семей) с низким доходом и специалистов, которые приглашаются на предприятие для выполнения определенной работы на срок до 5 лет.

4.2.2. В коммерческий наем жилье предоставляется на основании договора коммерческого найма жилого помещения, заключенного между Организацией и Работником, сроком до 1 года.

4.2.3. Порядок расчетов с Организацией определяется договором коммерческого найма жилого помещения.

4.2.4. В случае причинения вреда здоровью или смерти вследствие несчастного случая на производстве либо профессионального заболевания Работника Организация может пересмотреть условия договора или перезаключить его с наследником Работника.

4.2.5. Договор найма подлежит досрочному расторжению по требованию Организации, а Работник и члены его семьи выселению в следующих случаях:

При использовании жилого помещения в нарушение условий договора найма жилого помещения;

Если Работник умышленно портит или по неосторожности разрушает жилое помещение;

Если Работник не вносит платежи, указанные в договоре коммерческого найма жилого помещения, в течение 6 месяцев;

Если Работник систематически нарушает обязательства по договору коммерческого найма жилого помещения;

Если Работник прекратил трудовые отношения с Организацией.

5. Требования к участникам Жилищной программы УГМК.

5.1. Право на участие в Программе имеют:

выпускники системы целевой подготовки - выпускники учреждений профессионального образования , обучавшиеся в соответствии с Положением "Об организации целевой подготовки в учреждениях профессионального образования для Организаций УГМК";

высококвалифицированные работники - работники, обладающие высоким уровнем профессиональных знаний и навыков, наиболее востребованные в Организации;

работники дефицитных профессий/специальностей - категории персонала, занятые в Организации, представляющие профессии/специальности, по которым спрос на региональном рынке труда значительно превышает предложение;

приглашенные специалисты - специалисты, приглашенные в Организацию на постоянную работу из других регионов.

Непрерывный стаж работы в Организации - не менее 3 лет (за исключением приглашенных специалистов);

Отсутствие дисциплинарных взысканий за время работы.

И при соответствии следующим критериям:

Это Работники, принимающие успешное участие в производственной, финансово-экономической и другой деятельности Организации (на основании соответствующих оценок руководителей);

Внесшие значительный личный вклад в развитие Организации и отмеченные приказами за эту деятельность;

Обладающие высоким потенциалом для занятия руководящих должностей в Организации (показатели: результаты оценки, аттестации, включение в резерв);

Имеющие перспективы профессионального и карьерного роста;

Сочетающие успехи в трудовой и общественной (спорт, культура, досуг) деятельности Организации;

Отмеченные государственными наградами, почетными званиями, награжденные корпоративными знаками отличия УГМК.

5.3. Ходатайство руководителя подразделения, отражающее профессиональные и личностные качества Работника, обязательно для всех категорий Работников.

6. Жилищная комиссия Организации.

Для реализации Программы в Организации создается жилищная комиссия.

6.1. Состав жилищной комиссии Организации определяется и утверждается приказом руководителя Организации.

6.2. Жилищная комиссия Организации выполняет следующие функции:

Рассматривает представленные Работниками документы на участие в Программе;

Определяет способ и условия участия Работника в Программе в соответствии с финансовыми возможностями Организации, а также с учетом востребованности конкретного Работника;

Готовит на утверждение руководителю Организации документы по кандидатурам на участие в Программе. Все решения комиссии оформляются протоколами, утверждаемыми руководителем Организации.

7. Порядок определения участников Жилищной программы УГМК.

7.1. Для участия в Программе Работник подает в жилищную комиссию Организации следующие документы:

Согласованное с руководителями службы и подразделения заявление по установленной форме, в котором обязательно должно быть указано соответствие претендента требованиям пп. 5.1 и 5.2 настоящего Положения;

Справка из паспортного стола о составе семьи;

Копия всех страниц паспорта - для совершеннолетних членов семьи и копия свидетельства о рождении - для несовершеннолетних членов семьи;

Копия военного билета - для лиц мужского пола моложе 27 лет;

Справки из БТИ и территориального органа Федеральной регистрационной службы на каждого члена семьи, а также близких родственников (совместно проживающих) о наличии/отсутствии жилой недвижимости;

Справки (2-НДФЛ) о доходах каждого члена семьи за период 12 месяцев до подачи заявления.

7.2. Жилищная комиссия Организации производит проверку сведений, содержащихся в представленных Работником документах, рассматривает возможность и способ участия претендента в Программе. В случае принятия положительного решения жилищная комиссия включает претендента в общий список потенциальных участников Программы и направляет сформированный список на утверждение руководителю Организации.

7.3. Основаниями для отказа во включении претендента в общий список потенциальных участников Программы являются:

Несоответствие Работника требованиям, указанным в пп. 5.1 и 5.2 настоящего Положения; непредставление или представление не в полном объеме документов, указанных в пп. 7.1 настоящего Положения; недостоверность сведений, содержащихся в представленных документах; ранее реализованное право на улучшение жилищных условий в рамках Жилищной программы УГМК.

7.4. Повторное обращение с заявлением об участии в Программе допускается после устранения оснований для отказа, предусмотренных в пп. 7.3 настоящего Положения.

7.5. Жилищная комиссия направляет лицу, ответственному за реализацию Жилищной программы в Организации, согласованный с руководителем список участников Программы.

7.6. Лицо, ответственное за реализацию Программы в Организации, обязано осуществлять тщательный отбор участников Программы с целью недопущения участия в Программе лиц, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, контроль соблюдения прав и исполнения обязанностей сторонами.

7.7. Лицо, ответственное за реализацию Жилищной программы в Организации, несет персональную ответственность за соблюдение настоящего Положения.

8. Контроль реализации Жилищной программы УГМК.

8.1. Контроль реализации Программы в Организациях УГМК осуществляет управление жилищных программ ООО "УГМК-Холдинг".

8.2. Контроль строительства нового жилья осуществляет служба директора по непромышленному строительству ООО "УГМК-Холдинг".

8.3. В целях контроля целевого расходования средств и выполнения обязательств участников программы, ответственное лицо за реализацию Жилищной программы Организации направляет в управление жилищных программ ООО "УГМК-Холдинг" следующие документы:

При планировании объемов финансирования Программы на новый год : список участников Программы, утвержденный руководителем Организации, с приложением копий документов, представленных в жилищную комиссию Организации, указанных в списке Работников; протокол заседания жилищной комиссии Организации (копия); расчет-обоснование суммы финансирования Программы на планируемый год; форма "План капитальных вложений по непромышленному и гражданскому строительству", согласованная директором по непромышленному и гражданскому строительству ООО "УГМК-Холдинг";

При реализации мероприятий по Программе: ежемесячно отчетную информацию о выполнении Программы; копии договоров (купли-продажи, субсидирования, займа), заключенных между Организацией и Работниками.

Договор
N 46 аренды жилого помещения

дата и место подписания

Гражданка Российской Федерации Калинина Наталья Семеновна (паспорт 5215 N 265874, выдан 18.11.2003 УВД ОАО г. Омска), именуемая в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Селена" в лице генерального директора Миронова Д.В., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 70 кв. м, в т.ч. жилой - 58 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, д. 12, кв. 91, состоящее из двух комнат (далее - жилое помещение).

1.2. Жилое помещение будет использоваться для проживания сотрудника Арендатора и членов его семьи:
сотрудник: Никифоров Анатолий Дмитриевич;
жена: Никифорова Анастасия Олеговна;
сын: Никифоров Александр Анатольевич.

1.3. Жилое помещение находится в состоянии, пригодном для проживания.

1.5. Жилое помещение находится в собственности Арендодателя на основании регистрационного удостоверения от 05.07.1999 N 5-3475.

1.6. Жилое помещение и ключи от него передаются от Арендодателя к Арендатору и возвращаются обратно по актам приема-передачи.

1.7. В жилом помещении имеется следующее оборудование:
- газовая плита;
- бытовая техника: холодильник, стиральная машина, телевизор.

1.8. Арендодатель гарантирует, что жилое помещение не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

1.9. Арендатор вправе временно регистрировать своих сотрудников в арендуемом жилом помещении.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Предоставить Арендатору жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора.

2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудника Арендатора и членов его семьи в жилое помещение.

2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в аренду жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора, а также с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства Российской Федерации.

2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в жилом помещении.

2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения.

2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях - и в ночное время в арендуемое жилое помещение работников Арендодателя или самого Арендодателя, а также представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств жилого помещения.

2.2.6. Освободить арендуемое жилое помещение по истечении обусловленного в настоящем Договоре срока аренды.

2.2.7. Не производить текущего ремонта жилого помещения без согласия Арендодателя.

2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 10 000 (десяти тысяч) руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 11 (одиннадцатого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления жилого помещения в аренду.

2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию жилого помещения.

2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю жилое помещение в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.

3. ПРАВА СТОРОН

3.1. Арендодатель имеет право:

3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержания жилого помещения в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством Российской Федерации.

3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.

3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока Договора аренды.

3.2. Арендатор имеет право:

3.2.1. Вселить в арендуемое жилое помещение своего сотрудника, его сына и супругу.

3.2.2. Требовать от Арендодателя возмещения произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений жилого помещения.

3.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение Договора аренды жилого помещения на новый срок.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.

4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.

5. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и после выполнения всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.

5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор - выселению в следующих случаях:

5.3.1. Если сотрудник Арендатора или члены его семьи пользуются помещениями с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации или назначения помещений либо с неоднократными нарушениями.

5.3.2. Если сотрудник Арендатора и члены его семьи умышленно ухудшают состояние помещения.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.

5.4. Настоящий Договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в п. 5.3 настоящего Договора.

5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:

5.5.1. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не годном для использования.

5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлекших за собой невозможность продолжения действия Договора для Арендодателя или Арендатора.

5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.

5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.

5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Рассмотрим, как отразить в налоговом учете расходы в виде арендной платы жилья для иногородних сотрудников, а именно в состав какого вида расходов следует включить такие затраты на оплату жилья и можно ли их учесть в полном объеме?

Расходами в целях налогообложения прибыли признаются любые обоснованные и документально подтвержденные (в смысле (далее - Кодекс)) затраты, понесенные компанией, при условии, что они осуществлены в рамках деятельности, направленной на получение дохода.

Не учитываемые в процессе формирования налоговой базы по налогу на прибыль расходы установлены в виде перечня. В нем есть пункт (), из содержания которого следует, что не подлежат учету расходы, связанные с отдыхом, лечением, организацией досуга и оплатой товаров для личного потребления работников, а также другие аналогичные расходы, произведенные в их пользу.

Однако оплата проживания сотрудника в другой местности не является "аналогичным расходом" в смысле , так как напрямую связана с выполнением работником своих служебных обязанностей. Такая же позиция была изложена Арбитражным судом Северо-Западного округа (): расходы на проживание организация осуществляет для обеспечения исполнения работниками своих трудовых обязанностей, а не удовлетворения их личных потребностей в жилье.

Таким образом, прямого запрета не учитывать в целях налогообложения расходы, связанные с оплатой проживания сотрудника в другой местности, автор не видит.

Расходы на оплату жилья как часть зарплаты

Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности компании подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы ().

Платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество в целях налогообложения прибыли относятся к расходам, связанным с производством и реализацией ().

Вместе с тем привлечение высококвалифицированных специалистов к деятельности в различных регионах страны (или зарубежных представительствах) проводится в интересах юридических лиц. Иногородние работники, имеющие особый опыт и квалификацию, в отсутствие необходимости привлечения к труду в филиалах (представительствах) самостоятельно не изменили бы место жительства (пребывания). На это указал и Президиум ВС РФ ().

Порядок и размеры возмещения расходов работникам при переезде на работу в другую местность работодателем, который не является государственным или муниципальным учреждением, определяются коллективным договором или локальным нормативным актом либо по соглашению сторон трудового договора ().

Если в коллективном договоре (или локальном нормативном акте) организация предусмотрит порядок и размеры возмещения расходов, связанных с наймом для сотрудников жилья в другом регионе, например, по факту организации там дочернего предприятия, то, на взгляд автора, данные расходы будут являться расходами на оплату труда. Поясним данное утверждение.

К расходам на оплату труда относятся любые начисления в денежной или натуральной форме в пользу работников, если такие начисления предусмотрены законодательством РФ, трудовыми договорами (контрактами, коллективным договором) ().

Расходы на оплату труда являются одним из видов расходов, связанных с производством и реализацией, в соответствии с классификацией, приведенной в (). Причем перечень предусмотренных трудовым (коллективным) договором расходов на основании является открытым ( ; ).

По мнению финансового ведомства, норма позволяет учитывать расходы на оплату жилья работникам организации, если данные расходы являются формой оплаты труда и условием в трудовом договоре ( , ). В противном случае расходы организации на оплату найма жилья для работников не являются формой системы оплаты труда и носят социальный характер. Такие расходы не могут быть учтены при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций независимо от того, предусмотрены эти расходы трудовыми договорами или нет ().

Дело в том, что по вопросу учета расходов на оплату труда, произведенных в неденежной форме, при исчислении налога на прибыль контролирующие органы придерживаются следующей позиции: она не может превышать 20 процентов от начисленной месячной заработной платы ( , и др.).

Надо отметить, что данная точка зрения в отношении ограничения в 20 процентов небесспорна. Существует мнение, что указанный подход противоречит законодательству. Запрет на выплату заработной платы в неденежной форме в размере, превышающем 20 процентов, установлен трудовым законодательством () и направлен на обеспечение государственных гарантий для работников - на предотвращение натуральной оплаты труда продукцией работодателя (). При этом никаких нормативов в части отнесения на расходы затрат на оплату труда, которые произведены в натуральной форме, налоговое законодательство не содержит.

Проблема "двадцатипроцентного ограничения" нашла свое отражение и в арбитражной практике. Например, Арбитражный суд Центрального округа () обратил внимание на неправомерность ссылки налоговой инспекции на , "поскольку, исходя из системного толкования норм , рассматриваемая статья <...> не может регулировать налоговые правоотношения и устанавливать применительно к ним какие-либо ограничения".

Кроме того, когда речь идет о выплате работнику компенсации по самостоятельно заключенному им договору найма помещения, а не об аренде квартиры организацией, последняя фактически выплачивает сотруднику денежную сумму. Получается, что доля заработной платы, выплачиваемой в неденежной форме, в этом случае отсутствует.

При всем при том наименее рискованно признавать затраты на оплату проживания расходами на оплату труда, произведенными в натуральной форме, в размере, не превышающем 20 процентов от начисленной месячной заработной платы иногороднего работника. Отражение в расходах по налогу затрат на аренду жилья в части превышения 20 процентов указанной суммы может привести к спорам с налоговыми органами.

Другие варианты отражения расходов на оплату жилья

К расходам на оплату труда для целей налогообложения отнесены в том числе стоимость бесплатно предоставляемых работникам в соответствии с законодательством коммунальных услуг, питания и продуктов, а также предоставляемого работникам налогоплательщика бесплатного жилья в соответствии с установленным законодательством порядком ().

Однако специалисты налогового ведомства считают, что к поименованным данной нормой расходам оплата жилья иногородним сотрудникам не относится.

Согласно трудовому законодательству ( , ) работодатель обязан нести расходы по найму жилого помещения только в случае, если работник направлен в командировку либо его постоянная работа осуществляется в пути или имеет разъездной характер, а также если сотрудник работает в полевых условиях или участвует в работах экспедиционного характера. Следовательно, оплата проживания иногороднего работника по месту нахождения организации (оплата компенсации за наем жилья) не может быть отнесена к компенсационным выплатам, установленным ().

Однако приведем постановление (), в котором суд поддержал организацию, указав на правомерность учета расходов на проживание иногороднего сотрудника согласно норме . По мнению суда, оплата работодателем жилья для иностранных сотрудников носит компенсационный характер и призвана покрывать обязательные расходы, которые несут сотрудники для исполнения своих трудовых обязанностей, то есть в трудовых целях, а не для удовлетворения их личных потребностей в жилье. Исполнение трудовых обязанностей иностранными работниками не по месту их постоянного проживания невозможно без предоставления им жилого помещения (или выплаты компенсации за его аренду) в период их пребывания в России в связи трудовой деятельностью.

Как разъясняет Минфин России, не должен ставиться и вопрос о применении другой нормы - речь идет о прочих расходах (), учитываемых при налогообложении прибыли, перечень которых, как и в случае со , является открытым. По мнению финансового ведомства, порядок учета затрат по найму жилья для иногородних работников регулируется и ( , ).

Марина Пивоварова , эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор